Bilindiği gibi 2019 yılı Aralık ayında Wuhan kentinde çıkan salgın kısa zamanda tüm dünyaya yayılmış ve ülkemizide ağır şekilde etkilemiştir.Virüsün sağlık etkisi kadar ekonomik etkiside ülkere çok ağır olmuştur. Bu yazımızda virüs sebebiyle işyerini kısmen veya tamamen kapatan kiracıların kira bedelinin indirilmesi yani kira bedelinin tekrar uyarlanması için açacağı davadan bahsedeceğiz. 
 Kira bedelinin uyarlanması davasını anlatmadan önce üç kavramdan bahsetmek gerekmektedir. Bunlardan ilki “mücbir sebep”. Mücbir sebep: Borçlunun(kiracının) faaliyeti ve işletmesi dışında meydana gelen, borcun ödenmesini imkansızlaştıran, daha önceden öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durumdur. Bu duruma örnek olarak savaş, seferberlik, deprem ve şuan yaşadığımız salgını gösterebiliriz. İkincisi ise “aşırı ifa güçlüğü”dür. Aşırı ifa güçlüğü: Sözleşmenin yapılması sırasında taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağan üstü bir durumun ortaya çıkması sebebiyle borçlunun borcunu yerine getirmesinin aşırı biçimde güçleşmesidir. Üçüncüsü ve son olanı ise “ifa imkansızlığı”dır. İfa imkansızlığına ilişkin maddelere göre borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşırsa borç sona erececektir.

Bu nokta kiracılar Türk Borçlar Kanunu ilgili maddeleri gereğince “kira bedelinin indirilmesini” yani yeniden belirlenmesini mahkemeden talep edebilirler. Bu talebi içeren davaya “Kira Bedelinin Uyarlanması” davası diyebiliriz. 
 Öncelikle bu davayı açabilmek için kiracı ve kiraya veren arasında imzalanan sözleşmenin incelenmesi gerekmektedir. Bu sözleşmede ifa güçlüğü, mücbir sebep veya ifa imkansızlığIna ilişkin maddelere bakılmalıdır. Bu durumlara ilişkin maddeler sözleşmede yoksa o zaman genel kurallar çerçevesinde işlem yapmak gerekmektedir. (Sözleşmelerde bu durumlara ilişkin madde olmaması durumunda salgının kiracı üzerinde etkisi, hukuki kurumların değerlendirmesine bağlı kalacaktır.)

Öncelikle bu davayı açabilmek için aşırı ifa güçlüğüne düştüğünü iddia eden kiracı kiraya verene yazılı olarak yasal bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde yaşadığı durumu detaylı bir şekilde anlatmalı ve kiranın uyarlanması için kiraya verene makul bir süre tanımalıdır. 
 Tanınan bu süre sonunda eğer kiraya veren ile kiracı arasında kira bedelinin indirimi konusunda bir anlaşma sağlanamaz ise kiracı yukarıda bahsettiğimiz “kira bedelinin uyarlanması” davasını artık açabilecektir.