Makalemizde, öncelikle kısaca açıklamamız gereken husus tahliyenin ne anlama geldiğidir. Kanun, belli şartların varlığı halinde taşınmaz sahibine tarafların aralarında kurduğu sözleşme sona ermeden kiralayanı taşınmazdan çıkartabilecektir. Tahliye bu anlama gelmektedir. Bugün makalemizin konusu ise İhtiyaç Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesidir.

Burada en önemli husus nelerin ihtiyaç kapsamına gireceği ve taşınmaz sahibine bu hakkı sağlayacağıdır. Yargıtay bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerektiğini belirtmiştir. 

T.C. Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi 2019/2702 E 2019/4829 K ve 22.05.2019 tarihli emsal kararında Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 maddesine göre konut ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” 

Yukarıdaki Yargıtay Kararı ve emsal kararlardan da anlaşılacağı üzere ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması zorunludur. Aynı zamanda bu ihtiyacın sürekli de olması gerekmektedir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç Yargıtay tarafından tahliye sebebi olarak sayılmamıştır.  

Tahliyesi istenen taşınmaz işyeri ise bu takdirde kiraya verenin yalnızca kirada olması yetmeyecektir. Kiracının ya tahliye tehdidi altında olması yahut ihtiyaç duyulduğu iddia olunan işyerinin yapılan işe nazaran daha üstün nitelikte olması gerekmektedir.

 T.C. Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi 2017/8534E 2018/509K 23.01.2018 tarihli  emsal kararı: “İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eş değer nitelikte bulunması gerektiğinden, mahkemece kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu husus belirlendikten sonra  karar verilmesi gerektiği gözetilmelidir. “İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerektiğinden, mahkemece kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu husus belirlendikten sonra karar verilmesi gerektiği gözetilmelidir.” 

TBK md.350/1’e göre;

·      Kiraya veren

·      Kiraya verenin eşi

·      Kiraya verenin altsoyu

·      Kiraya verenin üstsoyu

·      Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması halinde bu hakkı kullanabileceklerdir.

TBK 350/2 hükmünce belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel hükümler TBK 328 ve 329’da düzenlenmiştir. Maddeler hükmünce taşınmaz sahibi kiralayanın tahliyesini isteyebilmek için altı aylık fesih döneminin sonunda üç aylık fesih süresine uymak zorundadır. Fesih hakkını kullanan kiraya veren daha sonra 1(bir) ay içinde davayı açmak zorundadır. 

Burada dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan bir tanesi de kiraya veren, taşınmazın tahliyesinden sonra haklı sebep olmadan 3 yıl geçmedikçe aynı taşınmazı bir başkasına kiralayamayacaktır. Eğer aksi yönde hareket ederse, tahliye edilen kiracı son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. 

TBK md. 351 hükmünce taşınmazı yeni satan alan kişi, ihtiyaç halinde kendisinden önce orada bulunan kiralayana karşı tahliye davası açabilecektir. Ancak, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren1(bir) ay içinde yazılı bildirimde bulunmak ve 6(altı) ay içinde tahliye davası açmak zorundadır. 

İhtiyaç sebebi ile açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.