Kiracı tahliyesi davaları 2023 yılı itibariyle sık sık karşılaştığımız bir dava türüdür. Kiraya veren, kiracının kiralananı teslim etmemesi ya da kira bedelini ödememesi gibi durumlarında, kiracının tahliyesini talep etmek amacıyla mahkemeye başvurabilir.
Kiracının tahliyesi davaları 6098 sayılı Borçlar Kanununda yer almaktadır. Genel kiralara ilişkin hükümler 299. Madde ve devamında, Konut ve Çatılı İş yeri kiralarına ilişkin hükümler 339. Madde ve devamında yer almaktadır. 339. Madde konut ve çatılı iş yeri kiralarının hangi kira sözleşmelerinde uygulanıp uygulanmayacağını belirtmiştir. İlgili kanuna göre Konut ve çatılı işyeri kiralarına dair düzenlemeler, aynı şekilde kiracının kullanımına verilen eşyalar için de geçerlidir. Ancak, niteliği gereği kısa süreli kullanımlara özgülenmiş taşınmazların altı aydan daha kısa süreyle kiralanması durumunda, bu düzenlemeler uygulanmayacaktır. Ayrıca kamu kurum ve kuruluşlarının, ne şekilde olursa olsun yaptıkları tüm kira sözleşmelerine de yukarıda bahsedilen hükümler uygulanacaktır. Türk borçlar kanunu uyarınca kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli olarak yapılabilmektedir. Kanun belirli süreli sözleşmeler için ayrı hüküm ve şartlar öngörmüş, belirsiz süreli sözleşmeler için ayrı hüküm ve şartlar öngörmüştür. Borçlar Kanununa göre Kiraya veren, belirlenen tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun bir durumda kiralanana teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumu korumakla yükümlüdür. Aynı şekilde kiracı ise kira bedelini düzenli ve gününde ödemek, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermek, temizlik ve bakım giderlerini ödemek, herhangi bir ayıp oluşması durumunda kiraya verene bildirmek ve amacına uygun kullanmak zorundadır.
İşte karşılıklı yükümlülüklerin ihlali durumunda kiracının tahliyesi davaları söz konusu olmaktadır. Gelin şimdi kiracı tahliyesi davalarını ve bu davalara bakan mersin kira avukatını inceleyelim.
Kiracı Tahliyesi Davaları Nelerdir?
Türk hukukunda kiracının tahliyesi davaları, kiralanan bir mülkün sahibi ya da kiraya vereni tarafından, kiracının sözleşme süresinin sona erdiği ya da kira ilişkisinin sona erdirildiği halde kiralananı boşaltmaması ya da diğer sözleşme şartlarını ihlal etmesi nedeniyle açılan davalardır.
Kiracının tahliyesi davaları şunlardır:
- İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Davaları:
İhtiyaç nedeniyle yani gereksinim nedeniyle tahliye dava kiraya verenin ya da yeni malikin gerçekten o konuta ihtiyaç duyması durumunda açılacak olan dava türüdür. Burada ki ihtiyaç gerçek, zaruri ve devamlı olmalıdır. İhtiyaç hususu tanık dair her delil ile ispat edilebilecektir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında sözleşmenin belirli mi yoksa belirsiz mi olduğuna çok dikkat edilmelidir. Belirli süreli sözleşmeler ile belirsiz süreli sözleşmelerde ihtar süreleri bakımından farklılık oluşmaktadır.
- Bir Kira Döneminde İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Davaları:
Bir kira dönemi içinde 2 kez kiraya verenin haklı bir ihtarda bulunulmasına sebep olan kiracı, kiraya verene Türk Borçlar Kanuna göre tahliye hakkı vermektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus ihtarların aynı dönem olmasıdır. Genel kiranın ödenmemesi nedeniyle açılacak kira davasından farkı, kiranın ödenmemesi nedeniyle açılacak olan kira davasında kira borcunun ödenmesi halinde mahkeme tahliye kararı vermemektedir. İki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliyesi davalarında ise 2. Haklı ihtara sebep olunmuşsa artık kira borcunun ödenmesi bir anlam ifade etmeyecek. Kiraya veren iki haklı ihtara dayanarak tahliye talebinde bulunabilecektir.
-Yazılı Tahliye Taahhütnamesi Verildikten Sonra Kiracının Tahliye Etmemesi Nedeniyle Oluşan Tahliyesi Davaları:
Tahliye taahhütnamesi bir taşınmazın belirli bir tarihte tahliye edileceğini gösteren, kiracı tarafından hazırlanan evraktır. Kiracı; kiraya verene böyle bir taahhütte bulunmuşsa, kiraya veren kiracının taahhüt ettiği tarihte boşaltmaması durumunda mahkemeden ve icra dairesinden tahliye taahhüde dayalı tahliye talebinde bulunabilecektir. Tahliye taahhüdü yazılı bir evrak olduğundan aksi ancak yazılı delil ile ispat edilebilecektir.
- Kiracının Kirayı Ödememesi Durumunda Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliyesi Davaları:
Kiracı taahhüt ettiği borcu ödememesi durumunda temerrüde düşecektir. Bu noktada kiraya veren icra dairesine başvurarak 30 gün içinde ödenmemiş kira borcunu ödemesini, ödenmediği taktirde ise kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebilecektir. Burada önemli olan husus, 30 günlük süre içinde kira bedelinin tamamen ödenmesi halinde kiraya verenin tekrardan tahliye talebinde bulunamayacağıdır. Bu noktası ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeden ayrılmaktadır.
- Kiraya Veren Bakımından 10 Yıllık Sürenin Dolması Durumunda Açılacak Kiracının Tahliyesi Davaları:
Yukarıda bahsedildiği üzere kira kontratında belirli bir süre öngörülmesi kiraya veren için değil kiracı için öngörülen bir süredir. Uygulamada bu durum sık sık karıştırılmaktadır. Oysa kanun açıktır. Kiraya veren ancak 10 yıl dolduğunda kiracının tahliyesini isteyebilmektedir. Kiracı ise sözleşmede yazan sürelere uyarak her yenileme yılından önce konuttan ayrılmak isteyebilmektedir. Burada kanun koyucu kiracıyı koruyan bir düzenleme getirmiştir.
- Kiracının Amacına Aykırı Şekilde Kiralananı Kullanması Durumunda Açılacak Kiracının Tahliyesi Davaları:
Kiracı kiralananı teslim aldığı gibi kullanmak ve amacına uygun kullanmak zorundadır. Örneğin kiracı alt kira yasaklanmış ise alt kira sözleşmesi yapamaz. Yada örneğin kiralanan konut olarak kiralandı ise işyeri olarak kullanılamaz. Bu yükümlülüklere aykırı davranılması halinde kiraya veren kiralananın amacına aykırı kullanım nedeniyle tahliye davası açabilecektir.
Kiracı Tahliyesi İçin Şartlar Nelerdir?
Kiracının tahliyesi ancak kanunda öngörülen belirli şartlar ile mümkündür. Kiracının tahliyesi, kira sözleşmesinin sona erdiği veya belirli bir sürenin tamamlandığı durumda, kiracının kiralananı boşaltması ve kiraya verene teslim etmesi anlamına gelir.
Kiracının tahliyesi için genellikle aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:
- Sözleşme süresinin bitmesi durumunda kiracının tahliyesi koşulu oluşmuş olabilmektedir. Kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sona ermesi, kiracının tahliyesinin temel şartıdır. Taraflar arasında anlaşılan kira süresinin dolması, kiracının kiralananı boşaltması gerektiği anlamına gelir. Burada karıştırılan husus sözleşmenin süre ile bitmesi sadece kiracıya tanınan bir haktır. Taraflar her ne kadar sözleşmeye her iki taraf içinde tanınmış bir hak olarak yazsa da kanun ile çeliştiğinden geçersiz olacaktır.
- Fesih işlemi ile kiracının tahliyesi koşulu oluşmuş olabilmektedir. Kiracı tarafından feshedildiyse, tahliye işlemi için fesih işlemlerinin yapılmış olması gerekir.
- Tarafların anlaşması ile kiracının tahliyesi koşulu oluşmuş olabilmektedir. Kiraya veren ve kiracı arasında anlaşmalı bir tahliye durumu varsa, kiracının kiralananı belirli bir süre içinde boşaltması konusunda anlaşmaya varılır. Bu durumda tarafların belirlediği şartlara göre tahliye gerçekleşir.
- Kiracının yükümlülüklerine uymaması nedeniyle kiracının tahliyesi koşulu oluşmuş olabilmektedir. Kiracının, kira sözleşmesinde yer alan yükümlülüklerini yerine getirmemesi (örneğin kira bedelini zamanında ödememesi, kiralananı iyi kullanmaması, bakım ve onarım yapmaması gibi) halinde, kiraya veren, tahliye davası açarak kiracının kiralananı boşaltmasını talep edebilir.
- Mahkeme kararı ile kiracının tahliye koşulu oluşmuş olabilmektedir. Kiracının kiralananı boşaltmaması durumunda, kiraya veren kiracının tahliyesini sağlamak için dava açabilir ve mahkemeden tahliye kararı alabilir.
Kiracı Tahliyesi Davalarında Sunduğumuz Hizmetlerimiz:
Kiracı tahliye davalarında sunduğumuz hizmetler kısaca şöyle özetlenebilir:
- Açılmış bulunan davada ön itirazlarda bulunmak,
- Kiracı tahliye davalarında kiracı veya kiraya vereni savunmak,
- Kiracı tahliye davalarında usul ve esas şartlarının doğru yerine getirilip getirilmediğinin tespiti yapmak, doğru yerine getirilmemiş ise gerekli itirazları yapmak,
- Tahliye şartlarının oluşup oluşmadığını tespit etmek, oluşmamış ise gerekli itirazlarda bulunmak,
- İhbar sürelerine uyulmuş olup olmadığının tespitini yapmak, uyulmamış ise gerekli itirazlarda bulunmak.
- Kiracının tahliyesi, kira bedelinin tespiti, kiralanın uyarlanması davaları açmak.
Mersin Kira Avukatı
Mersin kira avukatı; kira davalarında profesyonelleşmiş ve mersin ilindeki davalarda hizmet veren avukat demektedir. Türk Borçlar Kanuna göre kira davalarına bakmakla görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Davalar taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülmektedir. Bu noktada taşınmazınız mersinde ise mersinden bir mersin kira avukatı tutmak sizin için dava avantajlı olacaktır. Mersin kira avukatı; kiracı tarafından haksız tahliyeleri önlemeye yaramaktadır. Mersin kira avukatı; kiraya veren tarafından ise kiracıları tahliye etmeye yaramaktadır. Kira hukuku çok karışık bir mevzuattır. Kesinlikle mersin kira avukatı olmadan dava açılması hak kayıpları yaşatacaktır. Ayrıca kira mevzuatı karışık olduğundan muhakkak kira hukuku konusunda uzman bir avukat ile çalışmak gerekecektir. Hukuk büromuz yıllardır kazandığı tecrübe ile mersin kira avukatı olarak hukuki destek sağlamaktadır.
Mersin Kira Avukatı Olarak Sunduğumuz Hizmetler
- Kiracılara karşı açılan haksız davalarda savunma olarak hukuki destek,
- Haklı sebeplerin oluşması durumunda kiracıyı tahliye edebilmek için açılacak olan tahliye davalarında hukuki destek
- Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davalarında hukuki destek,
- İhtiyaç nedeniyle açılacak olan tahliye davalarında hukuki destek,
- Kiralananın amacına aykırı kullanım nedeniyle açılacak olan tahliye davalarında hukuki destek,
- Tahliye kararı sonrası tahliye kararların icrası ve infazı için hukuki destek,
- Ödenmemiş kira borçlarını icra ve haciz yolu ile tahsil etmek,
- Kira tespit ve belirleme davalarında hukuki destek vermek,
- Her türlü kira davalarına ilişkin yazılı ve sözlü hukuki danışmanlık
Kiracı Tahliyesi Davası Nasıl Açılır?
Kiracı tahliyesi davası açmak için öncelikle hangi şarta dayanılacağı tespit edilmelidir. Daha sonra bu şart bir ihbar öneli öngörüyorsa kiracıya ihtarname çekilmelidir. Kiracıya ihtarname çekilip kanuni süre tanındıktan sonra dava açma süresi içinde dava açılması gerekmektedir. Kiracının tahliyesi davası kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine yada davasına göre icra hukuk mahkemesine verilecek olan dava dilekçesi ile açılmaktadır. Kiracının tahliyesi dava dilekçeleri özel hukuki dilekçeler olup muhakkak konusunda uzman bir avukat tarafından hazırlanması önem arz etmektedir.
Kiracı Tahliyesi Davaları Ne Kadar Sürer?
Kiracının tahliye davaları açılacak davanın türüne göre farklılık göstermektedir. Kiracının tahliyesi davası doğrudan dava ile başlatılabileceği gibi önce icra takibi başlatma suretiyle de başlayabilmektedir. İcra takibi ile tahliye işlemlerinin başlaması durumunda icra takibine itiraz edilmemesi halinde tahliye işlemleri yaklaşık 3 ay sürecektir. İcra takibine itiraz edilmesi durumunda ise dava mahkemeye intikal edeceğinden dava aşaması 2-3 yıl sürecektir. Dava aşamasında kiracının tahliye davalarının bu kadar uzun sürmesinin nedeni üst mahkemeye itiraz yolunun açık olmasından kaynaklanmaktadır.
Kiracı En Hızlı Nasıl Tahliye Edilir?
Kiracının en hızlı tahliye yolu uygulamada tahliye taahhüdü ile tahliye yada kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliyedir. Ama bunlarda bir yargılamaya ve kararın icrasına sebep olduğundan çok kısa sürede sonuçlanmadığını bildirmek isteriz. Sadece bu iki dava türünde tartışılacak hususlar az olduğundan diğer tahliye davalarına göre daha erken sonuç vermektedir.
Kiracının Tahliyesi İçin İhtar Nasıl Çekilmesi Zorunlu Mu?
Kiracıya tahliyesi için ihtar çekilmesi hangi sebebe dayanılacağına göre değişmektedir. Örneğin iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında 2 kez ihtar çekilmesi zorunludur. Açılan icra takibi ihtar yerine geçmektedir. Yine kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye davalarında yani kiracının temerrüdü sebebiyle tahliye davalarında ihtar çekerek kiracıyı temerrüde düşürmek zorunludur. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtiyacın yeni malik nezdinde doğması durumunda ihtar çekilmesi zorunludur. Fakat belirli süreli kira sözleşmelerinde eski malikin ihtiyacı doğmuş olması durumunda ihtar çekme zorunluluğu yoktur. Kira döneminin sonlandığı tarihten itibaren 1 ay içinde hiçbir ihtara gerek kalmaksızın dava açabilecektir.
Kiracı Tahliye Davası Masrafları Ve Avukatlık Ücretleri Ne Kadar?
Kiracı tahliye davası birkaç bölümden oluşmaktadır. Bu noktada dava masrafları da işlemlerin bölümlerine göre değişmektedir. Yukarıda kısaca bahsedildiği üzere ihtar aşamasında ortalama 1.500 TL masraf gitmektedir. İhtar aşaması tamamlandıktan sonra dava aşamasında yaklaşık 3.000 TL mahkeme masrafı gitmektedir. Dava aşamasından sonra ise kararın icrası için yaklaşık 20.000 TL masraf gitmektedir. Bu masraf eşyaların kaldırılması için 6 aylık yediemin ücreti, hamal yevmiyeleri, eşyaların taşınması için kamyon ücretinden oluşmaktadır. Kiracının tahliye davalarında avukatlık ücreti ise 2023 yılı için minimum 20.000 TL’dir. 20.000 TL’lik rakam ortalama rakam olup, avukata, dosyaya, taşınmaza göre farklılık gösterilebilmektedir.
Ev Sahibi Kiracıyı Kendim Oturacağım Diye Çıkarabilir Mi?
Ev sahibi kişisel ihtiyacı olduğuna yönelik iddiası gerçek ise evet kiracıyı kendim oturacağım diyerek çıkarabilir. Fakat burada kiraya veren açacağı davada Yargıtay kararlarınca ön görülen şartları yerine getirmiş olması gerekmektedir. Bu şartlardan ilki talebin gerçek olması, talebin samimi olması, talebin sürekli olması, talebin zaruri olmasıdır. Ayrıca kiraya veren tüm bu hususları mahkemede usulüne uygun bir şekilde kanıtlamalıdır. Sonuç olarak ev sahibi kiracıyı kendim oturacağım diyerek çıkarabilir. Uygulamada aynı ilde başka evi olmayan ve kirada oturan şahsın, oturduğu kiranın yükselmesi sebebiyle kendi evine geçmek istemesi zaruri, samimi ve gerçek kabul edilmiştir. Kanun koyucu sadece bu maddeyi düzenlemekle kalmamış, bu maddeye kiracıyı da koruyacak bir şart eklemiştir. İlgili ek maddeye göre; ihtiyaç sebebiyle tahliye olunduktan sonra, ev sahibinin ihtiyacının gerçek olmadığının tespiti yapılırsa, ev sahibi tahliye edilen kiracıya tazminat ödeme yükümü altına girecektir. Bu yükümlülük kiracının açacağı ek bir dava ile yapılmaktadır.
Mersin En İyi Kira Avukatı Nasıl Bulunur?
Mersin en iyi kira avukatını bulmak için Türkiye Barolar Birliği veya ilgili il barolarının resmi web sitelerini ziyaret ederek avukat arama bölümlerini kullanabilirsiniz. Bu platformlar, avukatların uzmanlık alanlarını, deneyimlerini ve iletişim bilgilerini listeler.
Çevrenize danışarak aileniz, arkadaşlarınız, iş arkadaşlarınız veya tanıdıklarınızdan, daha önce kiracı tahliye davası ile ilgili avukat hizmeti almış olanlardan tavsiye isteyebilirsiniz. Gerçek kullanıcı deneyimleri, avukatın başarısı ve etkinliği hakkında önemli bilgiler sağlayabilir.
Gelişen teknoloji ile internet Araştırması yapabilirsiniz. İnternetteki avukatlık hizmetleri rehberleri ve avukat arama platformlarını kullanarak, kiracı tahliye konusunda uzmanlaşmış avukatları araştırabilir ve inceleyebilirsiniz. Avukatların web siteleri ve sosyal medya profilleri, deneyimleri ve müşteri yorumları hakkında daha fazla bilgi sağlayabilir.
