Kiracının Tahliyesi Davası Nasıl Açılır? Çoğu yatırımcı güvenli yatırım aracı olarak taşınmaz satın alıp bunu da kiraya vermek suretiyle gelir elde etme yoluna gitmektedir. Bu şekilde yatırım her ne kadar sorunsuz görünse de kiracı ile meydana gelecek anlaşmazlıklar ile sizi zarara uğratan manevi olarak yıpratan sonuçlar doğurabilmektedir. Kirasını ödemeyen kiracılar hakkında kiracı tahliye davası açılmaktadır. Hukuk büromuz kiracının tahliyesi davasında profesyonel destek sunmaktadır.
Bu makalemizde kira sözleşmesinin ne olduğunu, nasıl başlayacağını, nasıl sona ereceğini, kiralanan taşınmazın nasıl ve hangi şartlar altında tahliye edileceğini yani bir kiracı nasıl çıkarılır bunu anlatacağız.
Sayfa İçeriği
Kiracının Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Öncelikle konusunda uzman bir avukattan destek alarak yada mersin kira avukatı olarak uzman bir avukattan destek alarak sürece ilişkin bilgi ve belgeler hazırlanır. Avukatın size davanın dava sürecinde seyrini değiştirecek eksik bilgi belge sunmama konusunda en büyük yardımcınızdır. Sonuçta mahkeme eksik ya da yanlış sunulan veya kuralına uygun yapılamayan tebligat, haklı dahi olsanız davanın aleyhinize sonuçlanmasına neden olabilir. Avukat yardımıyla dava dosyası hazırlandıktan sonra bölgenizdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak süreci başlatabilirsiniz.
Kiracının Tahliyesi
Kiracının tahliye edilebilmesi için iki yol vardır. Bu yollardan bir tanesi elinizde tahliye taahhütnamesinin bulunmasıdır. Tahliye taahhütnamesinin şartları aşağıda ki gibidir :
Tahliye taahhütnamesi; kiralananın taahhütnamede belirtilen tarihte gayrimenkulü hiçbir şarta ve ihtara gerek kalmadan tahliye edeceğine dair imzaladığı belgedir. Kanunumuz burada kiraya vereni tahliye konusunda koruma altına almıştır. Kiracı tahliye taahhütnamesinde kiralananın tesliminden sonra kiralananı belirtilen tarihte tahliye etmeyi taahhüt eder.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 352. madde kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye durumunu düzenlemiştir. Kanunumuz “kiracı kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Demek suretiyle tahliye taahhüdünü açıklamıştır. Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları şunlardır:
Tahliye taahhüdü yazılı şekilde yapılmalıdır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği yazılı şekle bağlı kılınmıştır. Sözlü olarak yapılan tahliye taahhüdünün hukuken bir geçerliliği bulunmamaktadır. Kiracı tahliyeye ilişkin beyanını, kira konusu gayrimenkulün tahliye edileceği tarihi ve imzasını atmalıdır.
Tahliye taahhüdünde belirli bir tarih belirtilmelidir.
Tahliye taahhüdünde belirli bir tarihin belirtilmesi zorunludur. Kesin bir tarih belirtilmeden sadece kiracının kiralananın tahliye edeceğine dair düzenlenen tahliye taahhütnamesi geçerli değildir.
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden sonra imzalanmalıdır.
Tahliye taahhüdünün geçerlik şartlarından biri de tahliye sözleşmesinin kira sözleşmesinden sonra imzalanmasıdır. Öncelikle kira sözleşmesi yapılmalı gayrimenkulün tesliminden sonra tahliye taahhüdü hazırlanmalıdır. Bu geçerlilik şartı kiracıyı korumaktadır. Kira sözleşmesinden önce veya kira sözleşmesi ile aynı anda alınan tahliye taahhüdünün kiracı tarafından mecbur kalınarak imzalandığı kabul edilmektedir.
Tahliye taahhütnamesi kiracının kendisinin veya vekilinin imzalaması gerekmektedir.
Kiracı ile birlikte otursalar dahi kiracının eşi, çocukları veya yakınlarının verdiği tahliye taahhüdü geçerli değildir. Kiracının bizzat kendisi veya açıkça tahliye taahhütnamesi vermeye mezun kıldığı temsilcisi tarafından tahliye taahhütnamesi verilmelidir. Kiracıların birden fazla olduğu durumlarda bütün kiracılar birlikte tahliye taahhütnamesi vermelidir.
Tahliye davası belli bir süre içinde açılmalıdır.
Kanunumuzda kiraya verene tahliye davası açmak için bir süre öngörülmüştür. Kiracı tahliyeyi taahhüt ettiği tarihten itibaren bir ay içerisinde icraya başvurmak ve tahliye davası açmak zorundadır. Aksi takdirde kiraya veren keyfi bir şekilde dilediği zaman tahliye davası açabilirdi. Kanunumuz bu keyfiliği önlemek için böyle bir düzenleme getirmiş ve kiracıyı güvence altına almıştır.
Kiracının Tahliyesi Hangi Şartlarda Olur ?
Kiracı, belli bir taşınmazı, belli bir sözleşme yapılarak veya yapılmadan kiralayan, her ay kira bedelini ödeyen, taşınmazın kullanım hakkına sahip olan kişi veya kişilerdir.
Kimler kiracının tahliyesini isteyebilir?
Kiracı, taşınmazı kiraya verenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu ve kanun gereğince bakmak zorunda olduğu kişiler tarafından zorunlu hallerde kira sözleşmesi sonlandırarak kiracının tahliyesi istenebilir.
Tahliye Şartları nelerdir?
Kiraya verenin mülke zorunlu ihtiyacı varsa kiracının tahliyesi istenebilir. Kira sözleşmesi belirli süreli ise süre sonunda, belirsiz süreli ise fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde dava açılmak suretiyle ve kazanıldığı takdirde son verdirilebilir.
Hangi Şartlarda Tahliye Edilen Mülk Yeniden Kiralanamaz?
Tahliye, dava sonucunda gerçekleşmiş ise taşınmaz herhangi bir haklı sebebe dayanmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Taşınmaz, iş yeri ihtiyacı ile tahliye edildiyse 3 yıl yeniden kiralama yasağı bulunmaktadır. Taşınmaz, evde oturulmayacak derecede tadilat gerektirecekse ve yeniden inşa edilecekse kiracıya tahliye davası açılabilir. Tahliyeden sonra eski haliyle, eski kiracıdan başkasına 3 yıl boyunca kiralanamaz. Kiralanan mülk, bir şekilde el değiştirmiş, mülk sahibi vefat etmiş ve yerine yeni gelen malikin ihtiyacı nedeni ile taşınmazı konut veya iş yeri olarak kullanacaksa, kiracının tahliyesi için dava açabilir. Bu tahliye davası, taşınmazın yeni malik tarafından edinildiği günden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla 6 ay sonra açılabilir.
Kiracı İle Meydana Gelen Anlaşmazlıklar
Öncelikle anlaşmazlığın dava konusu olabilmesi için kiracı ile kiraya veren arasında imzalanan yazılı bir sözleşme olması gerekmektedir. Bu sözleşme ile hem kiracı hem de kiraya verenin hakları hukuk önünde güvence altına alınmış olmaktadır. Kiraya veren sözleşmeye aykırı işlem yapamadığı gibi kiracıda sözleşmede belirtilen hususlara uymak zorundadır. Kurallar her ne kadar açık olsa da özellikle kiracı tarafından anlaşmazlıklar çıkmaktadır. Anlaşmazlıkların çoğu kiracının tahliyesi ile ilgili olmaktadır. Mülk sahibinin kiracıyı sözleşme bitiminde evden çıkarma isteği veya kirayı ödemeyen geç ödeyen eksik ödeyen kiracıdan ev sahibinin rahatsızlık duyması gibi nedenlerden kiracının evden çıkmasını talep etmektedir. Kiracıda evden çıkmayınca adli süreç başlatılabilir.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, bir mal sahibi ile kiracı arasında yapılan yazılı bir anlaşma olup, söz konusu sözleşme, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi çerçevesinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre, kira sözleşmesi; mal sahibinin, belirli bir süre boyunca bir malın kullanımını veya kullanımıyla birlikte yararlanmayı kiracıya devrettiği, karşılığında ise kiracının belirlenen kira bedelini ödemeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir.
Kira sözleşmeleri çeşitli mülk türleri için geçerli olabilir, bu mülkler arasında konutlar, iş yerleri, arsalar, araçlar ve makineler bulunabilir. Sözleşmenin içeriği, mülkün niteliği, yeri, büyüklüğü ve kullanım amacı gibi temel unsurları kapsamalıdır. Bu detaylar, sözleşmenin şeffaflığını artırarak taraflar arasındaki hak ve sorumlulukları belirlemeye yardımcı olur.
Kira sözleşmesi, taraflar arasındaki ilişkiyi düzenlerken adaleti ve dengeyi sağlamak amacıyla önemlidir. Tarafların hakları ve sorumlulukları açıkça belirlendiğinde, olası anlaşmazlıkların çözümü kolaylaşır. Bu nedenle, her iki tarafın da sözleşmeyi dikkatlice inceleyip anlaması, mülk kullanımı süresince karşılıklı memnuniyeti artırabilir. Peki kiracı nasıl çıkarılır? Bu soruyu sormadan önce kira sözleşmesinin sona erme hallerini incelemek gerekir.
Örnek kira sözleşmesi için tıklayınız.
Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?
Kira sözleşmeleri, belirli veya belirsiz süreli olarak düzenlenebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin süresi önceden belirlenir ve bu süre sonunda sözleşme otomatik olarak sona erer. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise taraflar, önceden bildirimde bulunmaksızın sözleşmeyi her zaman feshetme hakkına sahiptir.
Kira sözleşmelerinin sona ermesi çeşitli şekillerde gerçekleşebilir:
-Sözleşmenin süresi sonunda kendiliğinden sona ermesi mümkündür. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, belirlenen sürenin sonunda sözleşme otomatik olarak sona erer. Taraflar, bu süre içinde sözleşmeyi feshetme hakkına sahip değildir.
-Bildirim yoluyla fesih sonucu sona ermesi mümkündür. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı veya kiraya veren, önceden belirlenen bir süre öncesi yazılı bir bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Kiracı, en az 15 gün önce yazılı bir bildirimde bulunmalıdır; kiraya veren ise en az 30 gün önce kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmalıdır.
-Anlaşmazlık durumunda dava yoluyla sona ermesi mümkündür. Kira sözleşmesi, tarafların anlaşmazlıkları nedeniyle dava sonucunda da sona erebilir. Örneğin, kiracının aylık kira bedelini belirli bir süre içinde ödememesi yada bir kira dönemi içinde iki sefer geç ödemesi durumunda, kiraya veren mahkemeye başvurarak tahliye kararı talep edebilir.
Sözleşmenin sona ermesi durumunda, kiracı kiralananı boş ve sağlam bir şekilde anahtar ile birlikte teslim etmekle yükümlüdür. Uygulamada genelde boya konusunda anlaşmazlık çıkmamaktadır. Böyle bir durumda kira kontratı hükümlerine göre gerekli işlemler yapılmalıdır. Kiraya veren ise, kiracıya ait olan tüm belgeleri teslim etmek zorundadır. Her iki tarafın da yükümlülüklerini yerine getirmesi, sorunsuz bir sözleşme sona ermesini sağlar.
Kiraya Veren Sözleşmeyi Nasıl Sona Erdirebilir?
Kiraya veren ancak belirli şart ve hallerin olması durumunda kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Kural olarak kiraya veren 10 yıl boyunca kira sözleşmesi yapmış sayılır. Kiraya veren sözleşmeyi şu hallerde sona erdirebilir:
Kira Borcunun Ödenmemesi Yani Temerrüt Nedeniyle Tahliye:
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir ihtarda bulunarak, ödenmeyen kira bedelini ve yan giderleri ödemesi için 30 gün süre verir. Bu sürenin sonuna kadar ödeme yapılmaz ise kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkı doğar.
Kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir:
- Kiracının Kira Borcunu Ödememesi: Kiracının, kira bedeli veya yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmemesi durumu söz konusu olmalıdır.
- Yazılı İhtar Gönderilmesi: Kiraya veren, kiracıya bu durumu bildiren yazılı bir ihtar göndermelidir. Bu ihtar, ödenmeyen kira bedelini ve yan giderleri ödemesi için 30 gün süre vermelidir.
- 30 Gün İçinde Ödeme Yapılmaması: Kiracı, ihtardan itibaren otuz gün içinde kira borcunu ödemezse, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir.
Kiraya veren, sözleşmeyi feshettiğinde, kiracıdan kiralananı tahliye etmesini talep edebilir. Ancak, kiracı tarafından itiraz edilmesi durumunda, itirazın mahkeme tarafından değerlendirilmesi söz konusu olacaktır.
Kira Borcunun Bir Kira Dönemi İçinde İki Sefer Haklı Nedenle İhtara Neden Olması Nedeniyle Tahliye:
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar ya da hukuken kabul edilebilir ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira sözleşmesini feshedebilir.
Kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesi için aşağıdaki şartların yerine getirilmesi gerekir:
- Kiracının Kira Borcunu Ödememesi: Kiracının kira bedelini ödememesi durumu söz konusu olmalıdır.
- İki Haklı İhtar Gönderilmesi: Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar göndermelidir. Bu ihtarlar, kira bedelinin ödenmemesi durumunu açıkça belirtmelidir.
- İhtara Rağmen Ödeme Yapılmaması: Kiracı, iki haklı ihtar sonrasında da kira borcunu ödemezse, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir.
Kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesi durumunda, kiracıdan kiralananı tahliye etmesi istenebilir. Ancak, kiracı tarafından itiraz edilmesi durumunda, itirazın mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerekecektir. Yerel yasalara ve mahkeme kararlarına bağlı olarak bu süreç farklılık gösterebilir.
Kiracının İflası Nedeniyle Tahliye:
Türk Borçlar Kanunu’nun 332. maddesi uyarınca, kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse, kiraya veren işleyecek kira bedelleri için güvence talep edebilir. Kiracı veya iflas idaresi kendisine tanınan süre içerinde güvence vermezse, kiraya veren kira sözleşmesini herhangi bir feshe bildirim süresine uymaksızın feshedebilir.
Kiraya verenin kira sözleşmesini feshi için aşağıdaki şartların yerine getirilmesi gerekir:
- Kiracının iflas etmesi gerekir.
- Kiraya verenin kiracıya güvence talebinde bulunması gerekir.
- Kiracının güvence talebine cevap vermemesi gerekir.
Kiraya veren, kira sözleşmesini feshettiği takdirde, kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesini feshetmesine karşı kiracı tarafından itiraz edilmesi halinde, bu itirazın mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerekir.
10 Yıllık Kira Yılının Dolması Nedeniyle Tahliye:
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren on yıl geçtikten sonra, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracıdan en az üç ay önce bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini feshedebilir.
Kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesi için aşağıdaki şartların yerine getirilmesi gerekir:
- Belirsiz Süreli Sözleşme: Kira sözleşmesi, belirsiz süreli olmalıdır.
- On Yılın Dolduğu Süre: Kiracının, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yılını tamamlamış olması gerekir.
- Üç Ay Önce Bildirim: Kiraya veren, kira sözleşmesini feshetmeyi planlıyorsa, kiracıya en az üç ay önce yazılı bir bildirimde bulunmalıdır.
Kiraya veren, sözleşmeyi feshettiğinde, kiracının kiralananı tahliye etmesini talep edebilir. Ancak, kiracı tarafından itiraz edilmesi durumunda, bu itirazın mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerekecektir. Belirtilen süreç, yerel yasalara ve mahkeme kararlarına bağlı olarak değişebilir.
İzinsiz Alt Kira Yapılması Nedeniyle Tahliye:
Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasında yapılan, kiralanan taşınmazın kiralanmasına ilişkin anlaşmadır. Bu sözleşme, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirler. Kira sözleşmesinde, kiralananın alt kiraya verilmesine izin verilip verilmemesi önemli bir hükümdür.
Eğer kira sözleşmesinde alt kiraya verilmesine izin verilmemişse, kiracı kiralananı alt kiraya veremez. Kiracı, bu yükümlülüğü yerine getirirse, kiraya veren kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.
Kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gerekir:
- Kira sözleşmesinde, kiralananın alt kiraya verilmesine izin verilmemiş olmalıdır.
- Kiracının, kiralananı alt kiraya vermiş olması gerekmektedir.
- Kiraya veren, kiracıya kiralananı alt kiraya vermemesi konusunda yazılı bir ihtar göndermelidir. İhtarın alınmasından sonra, kiracının durumu düzeltmemesi halinde kira sözleşmesi feshedilebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesini feshettiğinde, kiracının kiralananı boşaltmasını talep edebilir. Ancak, kiracının bu feshi mahkemeye taşıması durumunda, itirazın mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerekecektir. Bu süreç, yerel yasalara ve mahkeme kararlarına bağlı olarak değişebilir.
Kiracının Özen Yükümlülüğüne Yada Kiralananın Kullanım Amacına Aykırı Şekilde Kullanması Nedeniyle Tahliye:
Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasında yapılan, kiralanan taşınmazın kiralanmasına ilişkin anlaşmadır. Bu sözleşme, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirler. Kiracının, kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü bulunmaktadır.
Kiracının özen yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda, kiraya veren, kira sözleşmesini feshetme ve kiracının kiralanandan tahliyesini talep etme hakkına sahiptir.
Kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesi için aşağıdaki şartların yerine getirilmesi gerekir:
- Özen Yükümlülüğüne Aykırı Davranış: Kiracının, kiralananı özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranış sergilemesi gerekir. Bu durum, kiralananın bakımsız bırakılması, amaç dışında kullanılması, hasara neden olunması veya komşulara rahatsızlık verecek şekilde kullanılması gibi örnekleri içerebilir.
- İhtar Gönderilmesi: Kiraya veren, kiracıya bu özen yükümlülüğüne aykırı davranışını yazılı bir ihtar ile bildirmelidir. İhtarın alınmasından sonra, kiracının durumu düzeltmemesi halinde kira sözleşmesi feshedilebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesini feshettiğinde, kiracının kiralanandan tahliyesini talep edebilir. Ancak, kiracının bu feshi mahkemeye taşıması durumunda, itirazın mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerekecektir. Özen yükümlülüğüne aykırı davranış örnekleri, kiralananın bakımıyla ilgili ihmal, amaç dışı kullanım, hasar ve rahatsız edici davranışlar içerebilir.
Kiraya Verenin Sonradan Doğan Kişisel Bir İhtiyacı Nedeniyle Tahliye:
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, kiraya verenin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı doğması durumunda, kira sözleşmesini ihtiyaç nedeniyle feshetme hakkı bulunmaktadır. Bu durumda, kiraya veren, kiracıya en az üç ay önce yazılı bir bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sonlandırabilir.
Kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gerekir:
-Belirsiz Süreli Sözleşme: Kira sözleşmesi, belirsiz süreli olmalıdır.
-Kişisel İhtiyaç Doğması: Kiraya verenin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı doğmuş olmalıdır. Bu ihtiyaçta samimi olunmalıdır.
-Üç Ay Önce Bildirim: Kiraya veren, kiracıya en az üç ay önce yazılı bir bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde, kira sözleşmesinin kişisel ihtiyaç nedeniyle feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Kiraya ikinci fıkra uyarınca isterse kira kontratının bitiş tarihinden itibaren 1 ay içinde de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir.
Kiraya Verenin Onarım, Tadilat Gibi Zaruri Bir İhtiyacın Olması Nedeniyle Tahliye:
Kiraya verenin tadilat, yapım veya onarım nedeniyle kira sözleşmesini feshetme hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiraya veren, kiralananı yeniden inşa etmek veya imarı amacıyla, kiralananın tamamı veya bir bölümünü yıkmak veya esaslı onarmak için, kira sözleşmesini kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, kiracıdan en az üç ay önce bildirmek koşuluyla feshedebilir.
Kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesi için aşağıdaki şartların yerine getirilmesi gerekir:
- Kiraya verenin, kiralananı yeniden inşa etmek veya imarı amacıyla, kiralananın tamamı veya bir bölümünü yıkmak veya esaslı onarmak için ihtiyacı olması gerekir.
- Kiraya verenin, kiracıya bildirimde bulunması gerekir.
Kiracı Sözleşmeyi Nasıl Feshedebilir?
Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasında yapılan ve kiralanan taşınmazın kiralanmasına ilişkin anlaşmadır. Bu sözleşme, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirler. Kira sözleşmesi, belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir.
Belirli süreli kira sözleşmeleri, sözleşmede belirtilen sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Bu nedenle, kiracı belirli süreli kira sözleşmesini feshetmesi için herhangi bir işlem yapmasına gerek yoktur. Ancak, otomatik kira sözleşmesinin uzayacağını içeren sözleşmelerde kiracı sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, taraflardan herhangi birinin bildirimde bulunmasıyla sona erebilir. Kiracı, belirsiz süreli kira sözleşmesini, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunarak feshedebilir.
Kiracının kira sözleşmesini feshetmesi için aşağıdaki şartlar yerine getirilmelidir:
- Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması gerekir.
- Kiracının, kira sözleşmesini feshetme iradesini kiraya verene bildirmesi gerekir.
- Kiracının, kira sözleşmesini feshetme bildirimini, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce yapması gerekir.
Kiracının kira sözleşmesini feshetmesi, kira sözleşmesinin sona ermesine neden olur. Bu durumda, kiracı kiralanandan tahliye edilir.
Kiracının kira sözleşmesini feshetmesi, aşağıdaki şekillerde yapılabilir:
- Sözlü bildirim
- Yazılı bildirim
- Noter aracılığıyla bildirim
Sözlü bildirim, en yaygın kullanılan bildirim şeklidir. Ancak, sözlü bildirimin ispatı zor olabilir. Bu nedenle, kiracı tarafından kira sözleşmesinin feshedilmesi halinde, yazılı bildirim yapılması daha uygundur.
Yazılı bildirim, kiracı tarafından kiraya verene hitaben yazılan ve kira sözleşmesinin feshedildiğini belirten bir dilekçedir. Bu dilekçe, kiracının imzasıyla kiraya verene teslim edilir.
Noter aracılığıyla bildirim, kiracı tarafından kiraya verene hitaben yazılan ve kira sözleşmesinin feshedildiğini belirten bir ihtarnamedir. Bu ihtarname, noter tarafından hazırlanır ve kiraya verene teslim edilir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi – Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Sözleşmenin feshi için çeşitli sebeplerin bulunduğu durumlarda, özellikle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, farklı nedenlere dayanarak sözleşmenin sonlandırılmasına ilişkin aşağıdaki maddeler özgünleştirilmiştir:
-Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye:
Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut olarak kullanılmak üzere kira süresinin sonunda kiralananı boşaltma talebinde bulunabilir. Ancak, bu gereksinimin içten ve gerçek bir ihtiyaç olduğu kanıtlanmalıdır. Kiraya verenin bu ihtiyacını belirtmek amacıyla kiracıya en az bir ay önce yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir.
-Kiraya Verenin İşyeri Gereksinmesi Nedeniyle Tahliye:
Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için işyeri olarak kullanılmak üzere kira süresinin sonunda boşaltma talebinde bulunabilir. Bu gereksinmenin içten ve gerçek olması şarttır. Bildirimde bulunma süreci, konut ihtiyacı nedeniyle tahliyede olduğu gibi en az bir ay önce yapılmalıdır.
-Mülkiyetin Değişmesi Nedeniyle Boşaltma Hakkı:
Kiraya verenin, taşınmazın mülkiyetini kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesini feshetme hakkı vardır. Bu hakkı kullanabilmek için kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir.
-Kiraya Verenin Tadilat, Yapım, Onarım Sebebiyle Kiracıyı Evden Çıkarma Hakkı:
Kiraya verenin, yapılacak olan önemli ve esaslı tadilat, yapım veya onarımlar nedeniyle kiracıyı evden çıkarma hakkı vardır. Tadilatın kiracının oturduğu veya işlettiği alanı kullanılamaz hale getirmesi şarttır. Bu durumda, kiraya verenin önceden belirli şartları yerine getirerek yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir.
-Kiracının Tahliye Taahhüdü Vermesine Rağmen Çıkmaması:
Kiracı, taşınmadan önce yazılı olarak verdiği taahhüt doğrultusunda çıkmazsa, kiraya veren bu sebep üzerine dayanarak kiracıyı çıkartabilir. Kiracının verdiği taahhüt yazılı olmalı ve bu duruma dayalı tahliye davası, taahhütte belirtilen tarihi izleyen bir ay içinde açılmalıdır.
-Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye:
Kiracının sürekli olarak kira bedelini ödememesi durumunda, kiraya veren iki haklı ihtar çekerek sözleşmeyi feshedebilir. İki ihtar, farklı aylara ait olmalı ve bir yıl içinde çekilmelidir. Kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalı ve bu duruma dayanarak tahliye davası, iki haklı ihtarın sonrasındaki bir ay içinde açılmalıdır.
-On Yıllık Kira Süresi Dolan Kiracının Feshi Bildirme Yoluyla Evden Çıkarılması:
Kiraya veren, on yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının sonunda, fesih dönemlerine uymak suretiyle, herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilir. Feshi bildirme süreci en az üç ay öncesinden başlamalıdır.
Yukarıdaki durumlar, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde geçerli olan hükümlere dayanmaktadır. Her bir durumun özel koşullarına uygun olarak, süreçlerin ve bildirimlerin doğru bir şekilde gerçekleştirilmesi önemlidir.
Taşınmazın tahliyesi kararı nasıl uygulanır?
Taşınmazın tahliyesi kararı icra dairesine indirilip yeni bir tahliye emri gönderilmesi ile uygulanır. Bu tahliye emrinde taşınmazın tahliye edilmesi için belirli bir süre verilir. Bu süre içinde taşınmaz tahliye edilmez ise ev sahibi icra dairesinden taşınmazın çilingir ile açılmasını ve zorla tahliyesini talep edebilir. Böyle bir durumun söz konusu olması durumunda taşınmazın tahliyesinde bulunan ev eşyaları için taşıma personeli, taşıma aracı, yediemin ev sahibi tarafından ayarlanmalıdır.
Kirasını düzenli ödeyen kiracı nasıl tahliye edilir?
Kirasını düzenli ödeyen kiracı ancak dört halde çıkarabilir.
-Bunlardan ilk seçenek kanuna uygun bir tahliye taahhüdü olmasıdır.
-İkinci seçenek ise Borçlar Kanunu 350. Madde uyarınca kişisel ihtiyaç sebebiyle tahliyedir.
-Üçüncü seçenek Kiralananda, kiraya verenin mülkiyet veya kullanım hakkını ortadan kaldıracak nitelikte bir değişiklik yapılması.
-Dördüncü seçenek kiracının kira kontratına aykırı hareketlerde bulunmasıdır. Örneğin komşulara rahatsızlık vermek, özen yükümlülüğüne aykırı davranmak vb.
1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı tahliye taahhütnamesi yok ise çıkaramaz. Kira kontratında belirtilen süre kiracı için sonuç doğurur, kiraya veren için doğurmaz. Kiraya veren bir taşınmazı kiraya verdiğinde 10 yıl olarak verir. Bu durum kanundan ötürüdür. Uygulamada bir çok ev sahibinin tahliye taahhütnamesi aldığı görülmektedir. Bu sebeple kira kontratı yaparken bu duruma dikkat edilmelidir.
Dükkan kiracısı nasıl çıkarılır?
Dükkan kiracısı konutlar ile aynı hükümler il çıkarılır. Halk arasında kira kontratının süresinin her iki taraf için hüküm doğurduğu düşünülse de aslında sadece kiralayan tarafından hüküm doğurmaktadır. Kiraya veren bir kirayı verirken 10 yıl olarak vermektedir. Bu sebeple kira kontratında belirlenen süre sonunda dükkan kiracısını çıkarmak mümkün değildir. Dükkan kiracısını çıkarmak için 10 yıllık sürenin sonlanmasını bekleyebilir, kendisinin, eşinin, alt ve üst soyunun yada kanun ile bakmakla yükümlü olduğu kişinin gerçek bir ihtiyacı olması durumunda çıkarabilir. Tahliye taahhütnamesi var ise çıkarabilir. Kira borcunu ödemiyorsa, yada bir kira yılı içinde 2 kez geç kira ödediyse çıkarabilmektedir. Yada kiracı kira kontratına aykırı tadilat yapar, kira kontratında yazılandan farklı bir işletme olarak kullanırsa, kiraya veren kiracıyı çıkarabilir.
7 yıllık kiracı nasıl çıkarılır?
10 yıllık süre dolmadığı için kiraya veren, kiracıyı çıkarabilmesi için kiracının usulüne uygun tahliye taahhüdü vermiş olması, kirasını ödememesi, yada kirasını düzenli ödememesi gerekmektedir. Bu şartlar yoksa ikinci diğer husus kira kontratına aykırı kullanım yada tadilattır. Ancak böyle durumlar var ise kiraya veren 7 yılık kiracıyı çıkarabilir.
5 yıllık kiracı nasıl çıkarılır?
5 yıllık kiracı ancak belirli hallerde çıkartılabilir: Bunlardan ilki tahliye taahhütnamesi, ikincisi kira borcunun ödenmemesi, üçüncüsü kira borcunun bir yıl içinde iki kere geç ödenmesi, özen yükümlülüğüne aykırı hareket edilmesi hallerinde açılabilir. Bu şartlar mümkün değilse 5 yıllık kira süresi dolduğundan “Kira tespit davası” açılabilecektir.
Yeni dükkan aldım kiracıyı nasıl çıkarabilirim?
Yeni malik sebebiyle tahliye Borçlar Kanunu 351. Maddesinde yer almaktadır. İlgili maddeye göre; “Yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle, kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Bu durumda kiracının tahliyesi, ancak yeni malikin ihtiyaç sebebiyle kiralananı kullanması şartına bağlıdır.”
Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Bu noktada yeni malik olma sebebiyle tahliyenin kanundan doğan şartları taşınıyorsa yeni dükkan aldığınızda kiracıyı çıkarabilirsiniz.
Yeni dükkan alındığında kiracıyı çıkarabilme şartları şu şekilde sıralanabilir:
- Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması gerekir.
- Kiralananın konut veya işyeri olması gerekir.
- Yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olması gerekir.
- Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle kiralananı kullanması gerekir.
Yeni malik, ihtiyaç sebebiyle kiralananı tahliye etmek istediği takdirde, öncelikle kiracıya bir tahliye ihtarı göndermelidir. Tahliye ihtarnamesinde, kiracının kiralananı tahliye etmesi için en az altı ay süre verilmesi gerekir.
Kiracı, tahliye ihtarnamesine rağmen kiralananı tahliye etmezse, yeni malik, kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir. Bu durumda, yeni malik, tahliye davasını, kira sözleşmesinin yapıldığı yer asliye hukuk mahkemesinde açmalıdır.
Tahliye Davası Nerede Açılır?
Tahliye davası taşınmazın bulunduğu yerde bulunan sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu kural yetki ve göreve ilişkindir. Yetkisiz yerde dava açılması durumunda mahkeme dosyanızı yetkili yere yollayacaktır. Fakat bu durum size zaman kaybına neden olacaktır.
Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi Nasıl Yapılır?
Tahliye talepli ilamsız icra takibi bir avukat vasıtasıyla icra dairesinde açılan bir icra takibi ile yapılır. İlgili icra takibinde ödeme emri hazırlanır. Bu ödeme emri ile kira borcunun 30 günlük sürede ödenmesini yada borcu yoksa itiraz etmesini aksi taktirde tahliye kararı verileceği yazılır. Bu noktada borçlu kiracı 30 günlük süre sonunda ödeme yapmazsa yada itiraz etmezse taşınmazın tahliyesine karar verilir.
Komşuları Rahatsız Eden Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır?
Komşuları rahatsız eden bir kiracının bulunması durumunda kiracı sözleşmeye aykırı davranmış olmakta özen yükümlülüğünü ihlal etmiş olmaktadır. Bu noktada ev sahibi öncelikle kiracıya bir ihtarname gönderebilir, bu ihtarnamede belirli bir süre tanıyabilir. Bu süre içinde rahatsızlık giderilmez ise ev sahibi kiracı hakkında sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilecektir.
Birikmiş Kiralar Nasıl Alınır?
Birikmiş kira borçları hazırlanacak bir ilamsız icra takibi ile alınması mümkündür. Alacaklı ev sahibi bir avukata başvurur ve ilamsız icra takibi başlatabilir. Tüm alacaklar için bir ödeme emri hazırlanır ve kiracıya yollanır. Kiracı tanınan sürede ödeme yapmazsa haciz işlemi yapılır.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi Mümkün Müdür?
Kirasını düzenli ödeyen kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesi mümkün değildir. Ancak diğer şartların oluşması durumunda kiracının tahliyesi mümkündür. Örneğin ev sahibinin kişisel ihtiyacı durumu ortaya çıkması gibi.
Yeni Satın Alınan Evden Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Yeni satın alınan evden kiracının tahliye edilebilmesi için Türk Borçlar Kanunu 351. Madde uygulanması gerekmektedir. İlgili maddeye göre yeni malik taşınmazı satın aldıktan sonra 1 ay içinde ihtar gönderirse, 6 ay sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Buradaki önemli husus yeni malikinde gerçek ev samimi ihtiyacının olacak olmasıdır.
Tahliye Taahhüdü Veren Kiracının Evden Çıkmaması Halinde Ev Sahibi Ne Yapabilir?
Tahliye taahhüdü veren kiracı evden çıkmaması durumunda tahliye taahhüdü ile birlikte icra takibi yapılır. Bu icra takibine kiracının itiraz etmesi durumunda icra hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılabilmektedir. Burada önemli olan husus tahliye taahhütnamesinin geçerli bir taahhütname olmasıdır.
Örnek ve usule uygun tahliye taahhütnamesi için tıklayınız.
Yeni Kira Döneminde Kirayı Ne Kadar Arttırabilirim?
Normal şartlarda yeni kira dönemine ilişkin artırma taraflara bırakılmıştı. Taraflar sözleşmede belirtilen oranda kira kontratını arttırabilmekteydi. Fakat yükselen enflasyon sebebiyle Türkiye Büyük Millet Meclisi kanun değişikliği yapmış ve konut kiralarında maksimum kira artış oranını %25 olarak belirlemiştir. Bu noktada %25’ten fazla kirayı arttırmak mümkün değildir.
İşyerleri kiraları için oran ise 12 aylık tüfe ortalamasıdır. Bu oran her ay değişmektedir. Kira arttırma döneminde bulunduğunuz aydaki merkez bankası verilerine bakarak kira artış oranını belirlemelisiniz.
- Yargıtay Kararları
Tahliye Taahhütnamesi ile alakalı Yargıtay kararı:
3. Hukuk Dairesi 2017/4170 E. , 2017/12103 K.
Taraflar arasında 01.07.2013 başlangıç tarihli 1 yıl süreli aylık 6.000.-TL bedelli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiracı 13.09.2013 tarihli tahliye taahhütnamesi ile 30.09.2013 tarihinde kiralananı tahliye edeceğini belirtmiş, ” Tutanaktır” başlıklı belgede ise bu tarihe kadar kira bedeli alınmayacağı kararlaştırılmış olup belirtilen bu belgeler geçerlidir ve tarafları bağlar. Davacı, taşınmazın 2013 yılı Ekim ayı sonunda tahliye edildiğini belirtmiştir. Davalı taraf yazılı bir delille anahtar teslimini ispat edemediğinden taşınmazın Ekim ayı sonunda tahliye edildiği kabul edilerek 30.09.2013 tarihinden 30.10.2013 tarihine kadar kira bedeli hesaplanıp hüküm altına alınması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın tamamen reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İle Alakalı Yargıtay Kararı:
6. Hukuk Dairesi 2010/491 E. , 2010/5603 K.
Olayımıza gelince; 10.1.2006 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı tarafından 9.3.2007 ve 6.9.2007 tarihlerindeki ihtarlar nedeniyle sözleşmenin süresine nazaran 9.2.2009 tarihinde dava açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ne var ki, ikinci ihtara konu Eylül ayı kirası ve dönem sonuna kadarki kiralar için 6.9.2007 tarihinde keşide edilen ihtar 7.9.2007 tarihinde tebliğ edilmiş, ihtara konu Eylül ayı kirası ise ihtarın keşide ve tebliğ tarihlerinden daha önce 5.9.2007 tarihinde ödenmiştir.
Yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda ihtarın haklı olduğundan söz edebilmek için ödemenin ihtarın tebliğinden sonra gerçekleşmesi gerekir. Her ne kadar davacının muaccel olan aylar kirasını talep hakkı bulunsa da, ihtar tebliğinden önce ödeme yapılmış olması iki haklı ihtar nedeniyle tahliye koşullarının oluşmadığını göstermektedir. Bu nedenle davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası İle Alakalı Yargıtay Kararı:
6. Hukuk Dairesi 2013/11805 E. , 2013/15893 K.
Davada birden fazla tahliye sebebine dayanılmış olup ayrı hukuksal nedenleri bulunan bu davaların ayrı ayrı veya birlikte açılmaları mümkündür. Davaların birlikte açılması durumunda mahkemece her bir dava sebebi hakkında inceleme yapılarak hüküm kurulması gerekmektedir. Ayrı bir dava sebebi olarak öne sürülen olguların mahkemece hukuki sebep olarak nitelendirilerek sadece koşulları oluşan temerrüt sebebi hakkında hüküm verilmesi, koşulları oluşmadığı tespit edilen diğer tahliye sebepleri hakkında hüküm verilmemesi doğru değildir. O nedenle mahkemece usulü kazanılmış hak kuralı da gözetilerek davacının iki haklı ihtar ve akde aykırılık nedenleriyle açtığı tahliye davaları hakkında da hüküm oluşturulması gerekirken yazılı şeklide hüküm tesisi doğru değildir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası ile Alakalı Yargıtay Kararı:
6. Hukuk Dairesi 2013/15763 E. , 2013/16286 K.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Özen Yükümlülüğüne Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası ile Alakalı Yargıtay Kararı:
6. Hukuk Dairesi 2013/12087 E. , 2013/14312 K.
Dava açıktan fena kullanım (özenle kullanım yükümlülüğüne aykırılık) nedeniyle tahliye ve ödenmeyen kira bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Davacının 29.08.2012 havale tarihli dilekçesinde istem açıkça bu şekilde belirtilmiştir. Dava dilekçesinde temerrüt nedeniyle tahliye istemi olmadığı halde Mahkemece BK 260 uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur. Bu nedenle mahkemece iş bu davanın (özenle kullanma yükümlülüğüne aykırılık) esasına girilerek taraf delilleri toplanmalı ve tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
Borçlunun İtiraz Etmesi Durumunda İtirazın Kaldırılması
Ödeme emrinin borçluya tebliğ edilmesinin ardından, 7 günlük süre içinde borçlu, kira ilişkisi sebebiyle alacaklıya bir borcu olmadığı, aralarında bir kira sözleşmesi bulunmadığı, kira sözleşmesi yada tahliye taahhütnamesinde bulunan imzanın kendine ait olmadığı iddiasıyla icra takibine itiraz edebilir. İtirazın gerçekleşmesi halinde icra takibi durur ve alacaklının devam edebilmesi için itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurması gerekir.
Borçlunun borca itiraz etmesi durumunda, kira sözleşmesinin varlığı kesinlik kazanır ve borçlu, sözleşmenin varlığına itiraz edemez. Bu noktada, borca ve sözleşmeye aynı anda itiraz etmek mümkün değildir. Borca itiraz durumunda, alacaklı itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurduğunda, ispat yükü kanuni olarak borçluya aittir. Borçlu, borcunu ödediğini İİK madde 269/c’de belirtilen belgelerden biri ile ispat etmek zorundadır.
Bu süreçte, alacaklıya düşen görev, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması için delillerini sunmak ve borçlunun iddialarını çürütmektir. İcra mahkemesi, tarafların sunduğu delilleri inceleyerek adil bir karar verir ve itirazın kaldırılması veya devam etmesine karar verir.
Borçlu, borca itiraz etmeksizin sadece sözleşmenin varlığına karşı çıkması durumunda çeşitli senaryolar ortaya çıkabilir.
Yazılı Bir Sözleşme Olmaması durumu ortaya çıkabilir. Alacaklı, borçlu ile arasında yazılı bir sözleşme bulunmadığını iddia ederse, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edemez. Bu durumda, alacaklı genel hükümler çerçevesinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Ancak, alacaklı, borçlu ile arasında sözlü bir kira sözleşmesi olduğunu başka bir belge ile kanıtlarsa, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir.
Adli yazılı bir sözleşme kullanılmış olabilir. Noterce tasdik edilmemiş bir yazılı sözleşmenin varlığı durumunda, borçlu sözleşmeyi inkar ederse, mahkeme imza incelemesi yapamayacağı için itiraz reddedilebilir. Ancak, alacaklı, başka bir belge ile borçlu ile arasında kira sözleşmesi olduğunu ispat ederse, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye talep edebilir.
Noterlikçe Tasdikli Yazılı Sözleşme Olması olabilir. Noterce tasdik edilmiş bir yazılı sözleşmenin varlığı durumunda, borçlu sözleşmeyi inkar etse bile bu savunma dikkate alınmaz ve itiraz İcra Mahkemesi tarafından kaldırılır. Noterlikçe tasdikli sözleşmelerin, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklar için büyük önemi bulunmaktadır.
Yukarıda belirtilen durumlarda kira sözleşmesinin ispatlanamaması halinde, girişilen icra takibi, kiraya veren alacaklı bakımından yine faydalıdır. Bu durumda, icra takibi dolayısıyla borçlu kiracıya gönderilen icra ödeme emri, Türk Borçlar Kanunu madde 352/2 hükümlerine göre ihtarlardan birini yerine getirmiş olacaktır.
SONUÇ:
Sonuç olarak, kiracı nasıl çıkarılır sorusu her olay için ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Kira mevzuatı çok teknik bir mevzuattır. Kanun kiracıyı korumaktadır. Kanuni zorunlu süreler bulunmaktadır. Bu sürelere ve usul kurallarına uyulmaması durumunda hak kayıpları yaşanmaktadır. Bu sebeple konusunda uzman bir kira avukatı ile çalışmak çok önemlidir.