Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali

Kat malikleri kurulu kararının iptali, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenen önemli bir hukuki süreçtir. Apartman ve site yaşamında ortak düzeni sağlamak amacıyla alınan kurul kararları, tüm kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir. Ancak bazı durumlarda alınan kararların kanuna, yönetim planına veya toplantı ve oylama usullerine aykırı olması söz konusu olabilir. Bu gibi hallerde kat malikleri kurulunca alınan kararların iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Kat malikleri kurulunun, apartmandaki veya sitedeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluştuğunu ve kararların toplantı ve oylama usullerine uygun şekilde alınması gerektiğini unutmamak gerekir. Usule aykırı olarak alınan kararların ya da maliklerin haklarını ciddi şekilde ihlal eden kararların iptal edilebilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi ile güvence altına alınmıştır.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali

Dairede kaç bağımsız bölüm bulunursa, bu bağımsız bölümlerin sahipleri kat malikleri kurulunu oluşturur. Bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü varsa, kat malik ve bağımsız sayısı birbirine eşit değildir. Çünkü bağımsız bölümlerin kiracıları kat malikleri kurulunda yer almamaktadır. Tüm kat malikleri ile bunların tam ve küçük halefleri, yöneticileri ve amirler kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Kat malikleri arasında veya onlarla yönetici ve denetçiler arasında veya ana gayrimenkulün kullanımı veya yönetimi nedeniyle denetçiler ve yöneticiler arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar kat malikleri kurulunca karara bağlanır.

Kat malikleri kurulu kararları, toplantıda hazır bulunan tüm kat malikleri tarafından, ilk sayfadan başlayan sayfa numaraları ile noter kaşeli bir deftere yazılarak imzalanır; Karara karşı oy verenler, bu çelişkinin nedenini belirterek imzalarını atarlar.

Karar defterinde aynı konuda daha önce verilmiş bir karar varsa, bir konu hakkında ileride ortaya çıkan uyuşmazlıklar kurala göre çözülür. Kat malikleri kurulunun aldığı kararlara karşı, yönetim kurulu toplantısına katılan ancak 32. madde hükmüne göre karşı oy kullanan her kat maliki, toplantı tarihinden itibaren bir ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine kat malikleri kurulu kararının iptal davası açabilir.

Kat malikleri kurulu kararlarının mutlak hükümsüz sayılması halinde süre şartı aranmaz. Kat maliklerinden birinin kusuru nedeniyle zarara uğrayan kat maliki veya kat malikleri veya kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir nedenle dairesinden sürekli olarak yararlanan bir kişi sulh ceza mahkemesine başvurabilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Hangi Durumlarda İptali Mümkündür?

Kat malikleri kurulunca alınan her kararın iptali söz konusu değildir. Ancak kanuna aykırı, yönetim planına uygun olmayan, toplantı ve oylama usullerine riayet edilmeden alınan veya kat maliklerinin menfaatlerini ağır şekilde ihlal eden kararlar için iptal davası açılabilir.

Örneğin;

• Yönetim planına aykırı bir karar alınmışsa, bu kararın iptali mümkündür.
• Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı düzenlemeler getiren kararlar da iptal edilebilir.
• Toplantının usule uygun yapılmaması ya da yeterli çoğunluğun sağlanmaması halinde verilen kararlar da iptal davasına konu olabilir.
• Kat maliklerinin ortak menfaatlerini ağır şekilde zedeleyen kararlar da mahkeme kararıyla geçersiz hale getirilebilir.

Dolayısıyla iptal davası açmadan önce, alınan kurul kararının hukuka uygun olup olmadığı, usule riayet edilip edilmediği ve maliklerin haklarını ihlal edip etmediği titizlikle incelenmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarını Nasıl İptal Ettirebilirsiniz?

Kat malikleri kurulu kararının iptali için açılacak davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerde açılmalıdır. İptal davası sonucunda mahkeme, yalnızca verilen kararın geçersizliğine hükmeder; kurulun yerine geçerek yeni bir karar almaz. Yani iptal edilen konular hakkında tekrar karar alınması gerekiyorsa, bu karar kat malikleri kurulunca yeniden ve usule uygun şekilde verilmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre:

• Toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan kat malikleri, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde iptal davası açabilir.
• Toplantıya hiç katılmayan kat malikleri ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay içinde dava açabilir.
• Her hâlükârda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açılmalıdır.
• Ancak karar yok hükmünde veya mutlak butlanla hükümsüz ise süreye bağlı olmaksızın her zaman iptal davası açılabilir.

Bu düzenlemeler, kat maliklerinin haklarının korunması açısından büyük önem taşır. Çünkü kurul kararları tüm maliklere bağlayıcı olduğundan, kanuna aykırı bir kararın varlığı ciddi mağduriyetlere yol açabilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasını Açmadan Önce Bilmeniz Gerekenler

Kat malikleri kurulu kararının iptali için dava açmadan önce bazı şartların yerine getirilmiş olması gerekir. Bu şartlara dikkat edilmediği takdirde dava reddedilebilir. İşte bilinmesi gereken başlıca hususlar:

1. Kararın kat malikleri kurulu tarafından alınmış olması gerekir. Yönetim kurulu kararlarına doğrudan iptal davası açılamaz. Yönetim kurulu kararlarına itiraz edilecekse, öncelikle kat malikleri kuruluna başvurulmalıdır.
2. Davacı sıfatı: Dava açacak kişinin ya toplantıya katılmamış ya da toplantıya katılıp karara karşı olumsuz oy kullanmış olması gerekir.
3. Davacı olabilecek kişiler: Dava, yalnızca kat malikleri tarafından veya alınan karardan doğrudan etkilenen kişiler tarafından açılabilir.
4. Görevli ve yetkili mahkeme: Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.
5. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa: Paylı mülkiyet söz konusuysa, dava açabilmek için maliklerin kendi aralarında pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamaları gerekir. Elbirliği mülkiyetinde ise tüm maliklerin birlikte dava açması zorunludur.
6. Davalı taraf: İptal davası, genellikle kat maliklerini temsil eden yöneticiye karşı açılır. Toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya yapı temsilciler kurulu tarafından seçilen yönetici davalı gösterilebilir. Alternatif olarak, iptali istenen karara olumlu oy veren kat malikleri de davalı olarak gösterilebilir. Ancak yalnızca vekaletle toplantıya katılan ve oy kullanan kişilere karşı dava açılamaz.
7. Süreler: Kararın iptali için açılacak davada 1 aylık ve 6 aylık süreler hak düşürücüdür. Bu süreler mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır.
8. Yokluk veya mutlak butlan hâli: Eğer kat malikleri kurulu kararı yok hükmünde ya da mutlak butlanla sakatsa, bu durumda süre şartı aranmaz ve her zaman iptal davası açılabilir. Örneğin, toplantıda yeterli çoğunluk sağlanmadan alınan bazı kararlar yok hükmünde sayılabilir.