Ticari Kiralamalarda Yeni Borçlar Kanunun Getirdiği Yenilikler ve Döviz Yasağı

Türk Borçlar Kanuna göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

İlgili sözleşme taşınmaz kiralarında işyeri (ticari) kirası ve konut kirası olarak ikiye ayrılmaktadır. Aşağıda öncelikle işyeri kirası ve sözleşmeleri hakkında kısa ve yararlı bilgilere değineceğiz. Daha sonra 01.07.2020 tarihinde hayatımıza girecek olan borçlar kanunun işyeri kiraları ile ilgili önemli maddelerinden kısaca bahsedeceğiz.

Türk Borçlar Kanuna göre ;

-Kira sözleşmeleri belirli süreli ve belirsiz süreli olarak süre yönünden ikiye ayrılmaktadır.

-Bilinenin aksine kira sözleşmeleri yazılı olabildiği gibi sözlü de olabilmektedir.

-Kiralananla ilgili zorunlu giderler (sigorta , vergi vb.) kiraya veren tarafından karşılanmak zorundadır.

-Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.

-Kiracı, kiralananda bir ayıp meydana gelmesi durumunda kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

-Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

-İşyeri kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.

-Kiracı, işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

YENİ BORÇLAR KANUNA GÖRE TİCARİ (İŞYERİ) KİRALAMALARINDA KİRA ARTIŞ ORANI ÜST SINIRI

Eski borçlar kanununda kira artış oranı taraflarca serbestçe belirlenirken yani bir üst sınır yokken yeni borçlar kanunu işyeri kiralamalarında da kira artışı için bir üst sınır getirmiştir. İlgili kanuna göre kira bedeli artışı “Üretici Fiyat Endeksi” (ÜFE)’yi geçmeyecek şekilde sınırlandırılmıştır. İlgili durum konut kiraları için geçerli olup , işyeri kiraları için 01.07.2019 tarihinden sonra uygulanmaya başlayacaktır.

YENİ BORÇLAR KANUNA GÖRE MUACCELİYET KOŞULU

Eski borçlar kanuna göre taraflar sözleşmelerine muaccel koşulu ve cezai koşul koyup talep edebilirken , Yeni Türk Borçlar Kanunu hükmü uyarınca artık işyeri kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair anlaşmalar geçersiz kılınmıştır. Yani 12 aylık bir ticari kira sözleşmesinin 4 ayı ödenmiş, 5.ayı ödenmemişse kalan 8 ayı kiraya veren talep edemeyecektir.

İlgili kanun maddesi aynı kira artış oranı üst sınırında olduğu gibi 01.07.2019 tarihinden sonra yürürlüğe girecektir. Bu tarihe kadar olan ticari işyeri kiralamalarında taraflar sözleşmelerine muaccel kaydı koyup talep edebilmektedirler.

(İlgili durum hakkında yüksek mahkemenin birbiri ile çelişen kararları vardır.)

İŞYERİNİ KİRAYA VERENLER DİKKAT !

Eski Borçlar Kanunu göre kiracı , kiralayanı sebepsiz olarak fesih edemezken , yeni Borçlar Kanuna göre kiracı belirli süreli kira sözleşmelerinin sonunda veya sürenin dolmasından itibaren 1 er yıllık süreler ile toplam 10 yılı aşmış kira sözleşmelerinde SEBEPSİZ olarak sözleşmeyi fesih edebilir hale geliyorlar. İlgili kanun maddesi konut kiralarında uygulanmakta olup , işyeri kiralamalarında 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecektir.

YENİ BORÇLAR KANUNA GÖRE DEPOZİTO

Yeni Borçlar Kanunu ile birlikte ticari kiralamalar da depozito konusunda bir takım yenilikler gelmiştir. Bu yenilikler yine diğer maddelerde olduğu gibi işyeri kiralarında 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu yenilikler ;

-Depozito 3 aylık bedel ile sınırlanmıştır.

-İlgili kanuna göre depozitonun kiralayan ve kiracının ortak rızası ile çekebilecekleri bir vadeli hesaba yatırılması gerekmektedir.

-Ayrıca ilgili depozitonun geri alınabilmesi için ortak rıza , mahkeme kararı veya kesinleşmiş icra takibi gerekecektir. Kiraya veren , sözleşme sonra ermesinden itibaren üç ay içinde dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse banka , depozitoyu kiracıya vermekle yükümlü olacaktır.

TİCARİ KİRALAMALARDA DÖVİZ YASAĞI

Ticari kiralamalar artık Türk Lirası cinsinden olmak zorundadır. Resmi Gazetede 13 Eylül 2018 tarihinde yayımlanan Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile Türkiye’de yerleşik kişilerin menkul ve gayrimenkul alım-satım , taşıt ve finansal kiralama da dahil olmak üzere menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerindeki ödemeleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmeyecek.

Peki döviz ile yapılan ticari kira sözleşmelerinin cezası nedir ?

• Türk Parasının Kıymetinin Korunması Kanunu Hakkında Kanunun 3.maddesi uyarınca genel ve düzenleyici işlemlerdeki yükümlülüklere aykırı hareket eden kişi, üç bin Türk Lirasından yirmi beş bin Türk Lirasına kadar idarî para cezası ile cezalandırılacaktır.