İhtiyaç Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Nasıl Yapılır?

İhtiyaç Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Davası

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre, kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini sonlandırarak taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Bu tür davalara genellikle “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” denir.

Dava açılırken, kiraya veren tarafından ihtiyaç sebebinin kanıtlanması gerekmektedir. Bu kanıt, tanık ifadeleri, resmi belgeler, nüfus kayıtları gibi delillerle sunulabilir. Kiracı ise tahliye davasına karşı çeşitli savunmalar ileri sürebilir. Örneğin, kiraya verenin gerçek bir ihtiyacı olmadığını, taşınmazın başka bir amaçla kullanılacağını veya kiracıya uygun alternatif bir taşınmaz teklif edilmediğini iddia edebilir.

Dava sonucunda, hakim ihtiyaç sebebinin varlığına ve gerekli şartların sağlanıp sağlanmadığına karar verir. İhtiyaç sebebinin kanıtlanması durumunda, hakim kira sözleşmesini sonlandırarak taşınmazın tahliyesine hükmedebilir.

İhtiyaç Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Şartları

Makalemizde, öncelikle kısaca açıklamamız gereken husus tahliyenin ne anlama geldiğidir. Kanun, belli şartların varlığı halinde taşınmaz sahibine tarafların aralarında kurduğu sözleşme sona ermeden kiralayanı taşınmazdan çıkartabilecektir. Tahliye bu anlama gelmektedir. Bugün makalemizin konusu ise İhtiyaç Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesidir. İhtiyaç sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesi, İhtiyaç Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi İhtarname Örneği gönderilerek.

Ayrıca daha sonradan ihtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliyesi dava dilekçesi ile dava açılarak yapılmaktadır. İhtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliyesi şartları ise şu şekilde sıralanır:

1- İhtiyacın gerçek ve samimi olması

2- İhtarnamenin doğru ve zamanında çekilmesi

3- İhtiyaç iddiasının ispatlanmasıdır.

Hangi Sebepler ile İhtiyaç Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Davası Açılır?

Burada en önemli husus nelerin ihtiyaç kapsamına gireceği ve taşınmaz sahibine bu hakkı sağlayacağıdır. Yargıtay bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerektiğini belirtmiştir.

T.C. Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi 2019/2702 E 2019/4829 K ve 22.05.2019 tarihli emsal kararında Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 maddesine göre konut ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”

Yukarıdaki Yargıtay Kararı ve emsal kararlardan da anlaşılacağı üzere ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması zorunludur. Aynı zamanda bu ihtiyacın sürekli de olması gerekmektedir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç Yargıtay tarafından tahliye sebebi olarak sayılmamıştır.

Tahliyesi istenen taşınmaz işyeri ise bu takdirde kiraya verenin yalnızca kirada olması yetmeyecektir. Kiracının ya tahliye tehdidi altında olması yahut ihtiyaç duyulduğu iddia olunan işyerinin yapılan işe nazaran daha üstün nitelikte olması gerekmektedir.

T.C. Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi 2017/8534E 2018/509K 23.01.2018 tarihli emsal kararı: “İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eş değer nitelikte bulunması gerektiğinden, mahkemece kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu husus belirlendikten sonra karar verilmesi gerektiği gözetilmelidir.

“İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerektiğinden, mahkemece kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu husus belirlendikten sonra karar verilmesi gerektiği gözetilmelidir.”

Kimler İhtiyaç Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Davası Açabilir?

TBK md.350/1’e göre;

• Kiraya veren
• Kiraya verenin eşi
• Kiraya verenin altsoyu
• Kiraya verenin üstsoyu
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması halinde bu hakkı kullanabileceklerdir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Davası

TBK 350/2 hükmünce belirsiz süreli konut kira sözleşmelerinde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel hükümler TBK 328 ve 329’da düzenlenmiştir. Maddeler hükmünce taşınmaz sahibi kiralayanın tahliyesini isteyebilmek için altı aylık fesih döneminin sonunda üç aylık fesih süresine uymak zorundadır. Fesih hakkını kullanan kiraya veren daha sonra 1(bir) ay içinde davayı açmak zorundadır.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Davası

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracıya ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma sürecinde ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu durumda, belirlenen sürenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılabilir.

Ancak belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya gönderilen ihtarname, dava açma süresini uzatabilir. Kiralayan, kiracıya sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açacağını bildiren bir ihtarname gönderirse, dava açma süresi 1 kira yılına kadar uzatılır.

Bu durumda, kiralayanın ihtarname göndermesiyle birlikte kiracıya tanınan süre, dava açma hakkını kullanma süresi içindeki en uzun süre olan 1 kira yılına kadar uzar. Bu süre zarfında kiracı, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasına karşı savunma hazırlama ve gerekli adımları atma imkanına sahip olur.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma sürecindeki bu detaylar, hem kiralayanın hem de kiracının haklarını koruma ve süreci doğru şekilde yönetme açısından önemlidir.

İhtiyaç Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Edilmesi Durumunda Yeni Kira Sözleşmesi Yapma Yasağı

Burada dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan bir tanesi de kiraya veren, taşınmazın tahliyesinden sonra haklı sebep olmadan 3 yıl geçmedikçe aynı taşınmazı bir başkasına kiralayamayacaktır. Eğer aksi yönde hareket ederse, tahliye edilen kiracı son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Yeni Malik Sebebiyle İhtiyaç Nedeniyle Tahliye 

Yeni malik ihtiyacı olması durumunda ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir. TBK md. 351 hükmünce taşınmazı yeni satan alan kişi, ihtiyaç halinde kendisinden önce orada bulunan kiralayana karşı tahliye davası açabilecektir. Ancak, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren1(bir) ay içinde yazılı bildirimde bulunmak ve 6(altı) ay içinde tahliye davası açmak zorundadır. Burada karıştırılan husus yeni malikin de gerçekten ihtiyacının olması gerektiğidir. Sadece yeni malik sıfatı ihtiyaç sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesi davası hakkı vermez. 

İhtiyaç Sebebiyle Kiralana Taşınmazın Tahliyesi Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme 

İhtiyaç sebebi ile açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

İhtiyaç Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular