Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Nasıl Açılır? Dilekçe Örneği

Kira bedelinin uyarlanması davası dilekçe örneği; Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine dayanan bir hukuki süreçtir. Bu dava türünde amaç, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ortaya çıkan öngörülemeyen ve beklenmeyen olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin değişen koşullara uygun hale getirilmesini talep etmektir. Kira bedelinin uyarlanması davası dilekçe örneği teknik bir dilekçe olup muhakkak konusunda uzman bir mersin kira avukatından hukuki destek alınması gerekmektedir. 

Davanın açılabilmesi için geçerli bir kira sözleşmesi olması gerekmektedir. Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.

Öngörülemeyen olağanüstü durum: Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra, taraflarca öngörülmeyen ve beklenmeyen bir olağanüstü durumun ortaya çıkması gerekmektedir. Bu durum ekonomik kriz, aşırı enflasyon, doğal afet gibi faktörler olabilir.

Aşırı ifa güçlüğü: Olağanüstü durum nedeniyle kira bedelinin ödenmesi kiracı için aşırı derecede güç bir durum oluşturmalıdır. Kiracı kira bedelini ödemekte zorlanmalı veya bu durum kiracının geçimini olumsuz etkilemelidir. 

Kira bedelinin uyarlanması davası, kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir. Davacı, dava dilekçesinde kira sözleşmesini, öngörülemeyen olağanüstü durumu ve aşırı ifa güçlüğünü kanıtlayıcı deliller sunmalıdır. Mahkeme, delilleri inceledikten sonra kira bedelinin uyarlanıp uyarlanmayacağına karar verir. Mahkeme, kira bedelinin uyarlama kararı verirse, yeni kira bedelini belirlerken bölgedeki emsal kira bedellerini, ekonomik koşulları ve diğer ilgili faktörleri göz önünde bulundurur.

Dava Sonucu: Mahkeme, kira bedelinin uyarlanması davasını reddedebilir veya kira bedelinin uyarlanmasına karar verebilir. Kira bedelinin uyarlanması kararı verilmesi halinde, yeni kira bedeli davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olur. Dava sonucuna itiraz edilebilir.

Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar: Kira bedelinin uyarlanması davası, kira bedelinin tespiti davasından farklıdır. Kira bedelinin tespiti davasında, kira bedeli bölgedeki emsal kira bedellerine göre belirlenirken, kira bedelinin uyarlanması davasında, öngörülemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin değişen koşullara uygun hale getirilmesi talep edilir. Kira bedelinin uyarlanması davası geriye dönük etkiye sahip değildir. Yeni kira bedeli, davanın açıldığı tarihten itibaren geçerlidir. Kira bedelinin uyarlanması davasında zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Dilekçe Örneği

Avukat Tunc Sudi Tol 2

MERSİN NÖBETÇİ SULH HUKUK  MAHKEMESİNE

DAVACI : 

ADRESİ : 

VEKİLİ : Av. Tunç Sudi Tol  – Mersin Barosu-2742

ADRESİ : Adres Antettedir. 

DAVALI :

ADRESİ :     

DİLEKÇE KONUSU : 22.11.2022 tarihli kira sözleşmesinde belirtilen kira bedeli ve kira artış oranının Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi gereğince uyarlanması için talepte bulunuyoruz. 

AÇIKLAMALAR : 

Müvekkil ile davalı arasında 01.06.2020 tarihli kira sözleşmesi kapsamında, Yenişehir Mahallesi’nde bulunan ve müvekkile ait olan “x Caddesi, x Apartmanı x Blok, K:x No:x, Yenişehir/MERSİN” adresindeki taşınmazın kiralanması hususunda anlaşılmıştır. Sözleşme gereği, davalı taşınmazı kullanmaya başlamış ve aylık 3.000,00 TL kira bedeli üzerinde anlaşılmıştır. Sözleşme, TEFE-TÜFE oranında %10’un altında olmamak kaydıyla artırılması kararlaştırılmıştır. Ancak davalı, belirlenen artış oranına uymamış ve kira bedellerini eksik ödemiştir. Bu durum nedeniyle dava hakkımızı saklı tutmaktayız.

Davalı, 11.02.2023-03.05.2023 kira dönemi için müvekkile aylık 2.500,00 TL kira bedeli ödemektedir ve bu bedel müvekkilin Akbank x Şubesi’ndeki x IBAN numaralı hesabına yatırılmaktadır.

Ancak, sözleşmenin yapıldığı tarihten bu yana geçen üç yıl içerisinde beklenmeyen olağanüstü durumlar meydana gelmiştir. Covid-19 salgını nedeniyle pandemi ilan edilmiş ve bu durum dünya genelinde ve ülkemizde önemli ekonomik değişikliklere yol açmıştır. Enflasyon oranları ve döviz kurlarında önemli artışlar yaşanmış, konut fiyatları ve kira bedellerinde belirsiz artışlar görülmüştür. Müvekkil, kiraya verdiği taşınmazın ekonomik koşulları ve fiyatlarını öngörmesi mümkün olmadığı için bu durumlarla karşı karşıyadır.

Ancak, Mersin’in merkezi konumunda bulunan ve çeşitli olanaklara sahip olan taşınmazın 2.500 TL’lik kira bedeli üzerinde ısrar etmek, dürüstlük ve iyi niyet kurallarına aykırı olacaktır. Müvekkil açısından bu kira bedelini sağlamak aşırı bir yük teşkil etmektedir.

Bilindiği üzere Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve beklenmeyen olağanüstü bir durumun varlığında borçlu tarafından ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştiği durumlarda borçlunun haklarını saklı tutarak hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını veya sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu düzenlemektedir. Bu madde kapsamında, aşırı ifa güçlüğü hallerinde ve öngörülemeyen değişimlerde uyarlama talebinde bulunulabileceği belirtilmektedir.

Yargıtay içtihatları da aşırı ifa güçlüğünün varlığı halinde sözleşmenin mevcut haliyle devamının beklenemeyeceğini ve bu durumda uyarlama talebinin geçerli olduğunu kabul etmektedir. Ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, para değerindeki önemli düşüşler gibi olağanüstü durumlar, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar olarak değerlendirilmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7432 E., 2019/397 K. sayılı kararında da tarafların iradelerini etkileyen şartların daha sonra önemli ölçüde değişmesi halinde sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı doğabileceği vurgulanmıştır. Bu durumda, sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere örnek olarak ekonomik krizler, enflasyondaki aşırı yükselmeler, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi durumlar gösterilmiştir.

İşlem temelinin çökmesi durumunda, hâkimin alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltme veya borçlu lehine akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak şekilde sözleşmeyi değiştirme yetkisi olduğu belirtilmiştir. Bu çerçevede, sözleşmenin değişen şartlara uygun hale getirilmesi gerekebileceği ifade edilmiştir.

Somut olayımızda da belirttiğimiz gibi 2020 yılında Covid-19 salgınının henüz etkisi hissedilirken, gelecekteki fiyat artışları öngörülemezken, yapılan sözleşme sırasında öngörülemeyen ve herkes için objektif değişiklikler ortaya çıkmıştır. Bu değişiklikler arasında ekonomik kriz, özellikle konut ve kira fiyatlarında olağanüstü artışlar öne çıkmaktadır. Dolayısıyla, içtihatlarla öngörülen bu ekonomik koşullardaki olağanüstü değişim durumu somut olayda da mevcuttur ve sözleşmenin mevcut haliyle sürdürülmesi mümkün değildir. Müvekkil, bu durumu davalıya ileterek yeni bir kira bedeli ve artış oranı belirlemiştir, ancak davalı tarafından kabul edilmemiştir.

Ayrıca Yargıtay kararlarında, TBK’nın 138. maddesinde sözleşmenin süresine ilişkin bir düzenleme olmadığından, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde dahi, işlem temelinin çökmesi halinde uyarlama yapılabilineceği kabul edilmektedir. Somut olayımızda, kira sözleşmesinin bir yıllık yapıldığı ancak her yıl yenilendiği ve son iki yılda özellikle Covid-19 ve sonrasındaki enflasyon, kur artışı gibi nedenlerle kira bedeli ve artış oranlarında olağanüstü koşulların oluştuğu dikkate alındığında, TBK madde 138’de öngörülen uyarlama şartlarının gerçekleştiği açıktır.

Yargıtay HGK 2002/13-852 K: 2002/864 sayılı kararında da belirtildiği gibi, yasalarımızda uyarlama davalarının koşullu olarak açılacağına dair bir sınırlandırma bulunmamaktadır, bu nedenle bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerine dayanarak uyarlama davası açılabileceği kabul edilmektedir.

Açıkladığımız tüm bu sebepler ve Yargıtay içtihatlarıyla da uyumlu olarak; kira sözleşmesinin yapıldığı sırada öngörülmesi mümkün olmayan ekonomik değişimler, enflasyon oranlarında, konut fiyatları ve kira bedellerinde olağanüstü artışların yaşanmasıyla, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesiyle belirlenen bedel üzerinden devam ettirilmesinin müvekkilden beklenemeyeceği açıktır. Bu durumda, sözleşmenin ifası müvekkil açısından aşırı ifa güçlüğüne sebep olmakta ve iyi niyet ve dürüstlük kuralına aykırı olmaktadır. Bu nedenle, 05.01.2023 tarihli kira sözleşmesinin uyarlama yapılmasını talep ederiz ve 02.05.2023 tarihinde başlayacak yeni kira dönemi için aylık 12.000,00 TL kira bedeli belirlenmesini ve yeni kira dönemlerindeki artış oranının TBK’nın geçici maddesiyle getirilen sınırlamanın kalkmasıyla birlikte on iki aylık TÜFE ortalamasına göre belirlenmesini talep ederiz.

HUKUKİ NEDENLER : HMK, TBK vs. düzenleme ve içtihatlar.

DELİLLER :       

Müvekkile ait, “x” adresinde bulunan bağımsız bölüm taşınmaza ait tapu kayıtları,

– Taraflar arasında yapılan 03.01.2023 başlangıç tarihli kira sözleşmesi

– Dava konusu taşınmazın değeri ve emsal kira bedellerine ilişkin araştırma,  emsal kiraları gösterir internet sitelerinde ve emlakçılardaki ilanlar,  

– Covid-19 salgını pandemi ilanı ve etkileri, döviz ve enflasyonun olağanüstü artışı, satılık ve kiralık konut fiyatlarındaki öngörülemez artışa ilişkin kayıtlar, TÜİK verileri, açıklanan enflasyon oranları, Kurum-kuruluş, araştırma şirketlerinin kayıtları, ülke genelinde konuya ilişkin yapılan haberler,

– Kira bedelinin ödendiği müvekkile ait, x Şubesinin x iban nolu hesabına ait kayıtlar, hesap hareketleri,

– Tanık anlatımları,

– Keşif, bilirkişi incelemesi, bilirkişi raporu, yemin, ikrar, davalı tarafça bildirilecek delillere karşı bildireceğimiz  deliller ile diğer tüm yasal deliller.

SONUÇ VE İSTEM : 

Yukarıda açıkladığımı sebeplerle ve resen araştırılacak hususlar doğrultusunda  fazlaya ilişkin her türlü dava ve tazminat hakkımız; ayrıca davalı tarafından yapılacak kira ödemelerine ilişkin fazlaya dair haklarımız saklı kalmak kaydıyla HAKLI DAVAMIZIN KABULÜ İLE;

– Taraflar arasında yapılan 02.02.2023 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin değişen ekonomik koşullara uyarlanmasına; 02.01.2023 kira dönemi itibariyle aylık kira bedelinin 12.000,00-TL olarak, devam edecek kira dönemleri için artış oranının on iki aylık TÜFE ortalaması olarak belirlenmesine,

-Fark kira bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile müvekkil davacıya ödenmesine,

– Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini saygıyla vekaleten arz ve talep ederiz. 15.02.2024

Ek1:

Ek2: 

EK3: Noter onaylı vekaletname

DAVACI VEKİLİ 

AV. TUNÇ SUDİ TOL

Yorum yapın

Open chat
Merhaba 👋
Size yardımcı olabilir miyiz?
Hemen Ara