Kira Tespit Davası, Şartları ve Yargıtay Kararları

Mülkiyet hukuku içerisinde yer alan ve sıklıkla gündeme gelen kira tespit davası, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin adil bir kira bedeli üzerinde anlaşamamaları hâlinde başvurdukları yasal bir çözüm yoludur. Bu davada, kira bedeli belirsizliklerinin ortadan kaldırılması ve uzun vadeli kontratlar sırasında adil bir denge kurulması amaçlanır. Bu yazımızda, kira tespit davasının şartlarından başlayarak, ne zaman açılabileceğine ve Yargıtay kararlarına kadar geniş bir yelpazede bilgiler sunacağız. Bu sayede, kira ilişkileriyle alakalı önemli yasal süreç hakkında detaylı ve güncel bilgiye erişmiş olacaksınız. Kira tespit davası hakkında tüm merak edilenler, bu rehber niteliğindeki yazımızla aydınlanacak.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiraya veren ile kiralayan arasında enflasyon, kur artışı vb. nedenlerle meydana gelen kira bedeli farklılıklarını ortadan kaldırmak amacıyla açılan bir dava türüdür. Özellikle kira kontratında belirtilen bedel zaman içerisinde piyasa koşullarına uymayan bir durum ortaya koyduğunda, kiracı veya kiraya veren bu davanın açılması için başvuruda bulunabilecektir. Bu dava türü Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde düzenlenmiştir. 

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. 

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. 

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Bu dava tipinde amaç; taraflar arasında makul, adil ve piyasa koşullarına uygun bir kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesidir. Kira tespit davasının lehine sonuçlanması durumu, kiracının mevcut piyasa koşullarında daha yüksek bir kira bedeli ödemek yerine hak ve menfaatlerini korumasına olanak tanır. Benzer şekilde, kiraya veren açısından da kira gelirinin adil bir seviyeye çıkarılmasını sağlar.

Kira tespit davası, hem Türk Borçlar Kanunu hem de Kira Hukuku bağlamında önemli bir yere sahiptir ve bu davanın açılabilmesi için birtakım şartların yerine getirilmesini gerektirir. Bu şartlar, davayı açan kişinin durumuna ve kira sözleşmesinin koşullarına göre değişiklik gösterebilir. Özetle, kira tespit davası; kira bedelinin hukuka uygun olarak tespit edilmesi ve taraflar arasında bu konuda yaşanan uyuşmazlığın çözümlenmesi için açılır.

Kira tespit davası kira tespit davası dilekçe örneği ile mahkemeye verilecek bir dilekçe ile açılır. Kira tespit davası, kiranın uyarlanması davasından farklılık göstermektedir. Kira tespit davası bir eda davası değil, tespit davasıdır.  

Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?

Kira tespit davası, kiracı ile kiraya veren arasında kiranın belirlenmesi için açılan ve yaptığı düzenlemeyle kiraya ilişkin uyuşmazlıkları çözümleyen bir dava türüdür. Bunun için belirli şartlar yerine getirilmelidir:

  • Taraflar Arasında Kiralanan Gayrimenkul Üzerine Sözleşme Bulunması gerekmektedir. Kiralanan taşınmaz ile ilgili taraflar arasında yazılı ya da sözlü bir kira sözleşmesi olması gerekmektedir. 
  • Kira Bedelinin Belirsiz veya Uyuşmazlık Konusu Olması gerekmektedir. Mevcut kira bedelinin taraflar arasında anlaşmazlığa yol açması veya piyasa koşullarına göre belirsiz olması gerekmektedir. Bu sebeple işbu davanın açılmasında hukuki yararın bulunması gerekmektedir. 
  • Talebin Haklı ve Hukuki Nedenlere Dayanması gerekmektedir. Kira bedelinin tespitinin ya da değiştirilmesinin gerekçelendirilmesi, piyasadaki kira bedelleri, gayrimenkulün özellikleri gibi hususları içermesi gerekmektedir. 

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi uyarınca açılacak olan kira tespit davalarında verilecek olan karar; kira sözleşmesinin kaç yıllık olduğuna bağlı olarak değişebilecektir. 

  • Kira sözleşmesinin 5 yıldan kısa olduğu ve taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşma yapılamamış olduğu durumlarda; yeni kira bedelinin tespiti amacıyla kira tespiti davası açılabilecektir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. 
  • 5 yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerine ilişkin kira tespiti davası açılabilecektir. Bu durumda Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. 

Bu şartlar dâhilinde taraflarca kira tespit davası açılabilecektir. Ancak, haklı nedenler konusunda detaylı ve ikna edici bilgiler sunmak, davayı lehinize sonuçlandırmada önem taşır. Kira tespit davası, adil ve piyasa koşullarına uygun bir kira bedelinin tespit edilmesini hedefler. Bu yüzden, dava sürecinde sunulan deliller büyük önem taşır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira tespit davası, sözleşmede anlaşılan veya kanunen belirlenmiş kira bedelinin, mevcut piyasa koşulları ve emsal kira değerleri dikkate alınarak belirlenmesi amacıyla açılır. Peki bu dava ne zaman açılabilir? 

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde; açılan kira tespit davasında verilecek olan kararın neye göre değişkenlik gösterdiği açıkça belirtilmiştir. Buna göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri ile beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde açılan kira tespiti davası açısından verilebilecek olan değişkenlik göstermektedir. Bu husus kira tespiti davasının şartları başlığı altıda detaylıca incelenmiştir. 

Kira tespiti davası açısından merak edilen bir diğer husus ise bu davanın ne zaman açılabileceğine ilişkindir. Kira tespiti davası açma süresi Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesinde düzenlenmiştir. 

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. 

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. 

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur “

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesinde de açıkça belirtildiği üzere; kira tespit davası açmak için herhangi bir süre belirlenmiştir. Bu sebeple kira tespit davası taraflarca her zaman açılabilecektir. 

Fakat Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesinde de belirtildiği üzere; açılacak olan kira tespit davasının yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için yeni kira döneminden en az 30 gün önce davanın açılmış olması veya bu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir. Bu halde açılacak kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak ve kiracıyı bağlayacaktır.

Kira tespit davası açma hakkı, hem kiracı hem de kiralayan için geçerli bir hak olup, kanunun öngördüğü süreler ve prosedür çerçevesinde gerçekleştirilmelidir. Tarafların, mağduriyet yaşamamak ve haklarını koruyabilmek adına kira tespit davası hakkında bilgi sahibi olmaları ve dava şartlarını doğru bir şekilde yerine getirmeleri büyük önem taşır.

5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Kira ilişkilerinde sıkça karşılaşılan durumlardan biri, kiranın belirlenmesi ve bu kapsamda açılan kira tespit davasıdır. Kiracılar veya kiraya veren tarafından bazı durumlar neticesinde kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Peki, kiracının taşınmasından itibaren beş yıllık süreyi henüz doldurmamış olması bu tip bir davayı açmaya engel mi?

Kira tespit davasının açılabilmesi için kir sözleşmesinden itibaren 5 yıllık sürenin dolması beklenmeyecektir. Buna göre 5 yıldan önce de kira tespit davası açılabilmektedir. Buna göre Taraflar arasındaki kira sözleşmesi beş yıl altında ve kira bedelinin artışına ilişkin anlaşma belirlenmemiş ise taraflar kira tespit davası açabilmekte ve mahkemeden kira artış oranının belirlenmesini isteyebilmektedir. Hâkim davada emsal kira bedellerini dikkate alamayacaktır. Bu noktada hâkim sadece TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçmemek kaydıyla kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre kira artışına karar verebilecektir. 

Kanunun ilgili maddelerine göre, beş yılın tamamlanmasını beklemeden de kira tespit davası açılabilmesi için geçerli nedenlerin olması şarttır. Ancak, bu gibi durumlar genellikle Yargıtay kararlarıyla şekillenmekte ve hukuki yorum gerektirmektedir. Bu nedenle, kira tespit davası açmadan önce mutlaka uzman bir avukattan hukuki destek alınması tavsiye edilir.

5 Yılı Dolduran Kiracıya En Fazla Ne Kadar Zam Yapılır?

5 yılı dolduran kiracıya dava açmadan maksimum kira zammı %25 olarak sınırlandırılmıştır. Bu geçici bir kanundur. Bitmesi halinde taraflar arasında ki sözleşme uyarınca zam yapabilecektir. %25 üzeri tam talep ediliyor olması halinde ise tek yol kira tespit davasıdır. Kira tespit davası, özellikle uzun süreli kiracılar ve mülk sahipleri arasındaki kira bedeli ihtilaflarında kritik bir öneme sahiptir. Kiralanan taşınmazda 5 yılını dolduran kiracılara yapılacak olan kira artışında bazı kıstaslar mevcuttur. Bu kıstaslar, Taraflar arasındaki sözleşme koşullarına ve kanun hükümlerine göre farklılık gösterebilir.

  • Emsal Kira Bedelleri: Açılan davada istenecek olan kira bedeli, emsal kira bedelleri ile paralel olmalıdır. Örneğin, emsal kira bedeli 15.000 TL olan bir kiralanan için 25.000 TL kira bedeline hükmedilmeyecektir. Bu sebeple açılan davada mahkemece emsal kira bedelleri araştırması yapılır ve buna göre kira bedelinde artış miktarı belirlenir. 
  • Piyasa Araştırması: Kira bedelleri, o bölgedeki emsal kiralama bedelleriyle uyumlu olmalıdır. Kira tespit davası sürecinde mahkeme, pazar değerinin üstünde bir kira artışı yapılmasına izin vermeyecektir. Bu sebeple de mahkemece il genelinde benzer nitelikte taşınmazların piyasa değerine bakılacaktır ve bu doğrultuda kira artış miktarı belirlenecektir. 
  • Kiralanın Durumu: Kiralan taşınmazın yaşı, bulunduğu konum, bina içerisinde asansör olup olmaması gibi durumlar belirlenecek olan kira artış miktarında önemli bir role sahiptir. Örneğin; 60 yıllık, merkezden uzak, merkeze ulaşımı sorunlu olan bir kiralanan için belirlenecek kira artış miktarı ile merkezi konumda bulunan, 5 yıllık olan ve hastane, okul gibi devlet kurumlarına yakın bir kiralanın için belirlenecek olan kira artış miktarı farklılık gösterecektir. 

​5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların aralarında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, taraflarca kira tespit davası açılarak hakem rolü üstlenecek mahkemeden kira bedelinin belirlenmesini isteyebilirler. Bu süreçte, yukarıda bahsedilen kıstaslar ve yerel piyasa koşulları dikkate alınarak adil bir kira bedeli tespiti yapılır. Her iki tarafın da haklarının korunmasını amaçlayan bu yargısal sürecin detayları, anılacak olan Yargıtay kararları ile de şekillenmektedir.

Kira Tespit Davası Harca Esas Değer Nasıl Hesaplanır?

Kira tespit davası açmak isteyen kiraya veren veya kiracılar için oldukça önemli bir diğer konu ise harca esas değerdir. “Harca Esas değer”, dava sırasında ödenecek harç miktarının belirlenmesinde kullanılır. Bu değer, aynı zamanda yargılama sırasında avukatlık ücreti gibi masrafların hesaplanmasında da temel oluşturur.

Kira tespit davasında harca esas değerin tespiti için aşağıdaki hususlar göz önünde bulundurulur:

  • Mevcut kira bedeli 
  • Talep edilen kira bedeli
  • Talep edilen kira bedelinden mevcut kira bedeli çıkartılarak harca esas değer tespit edilmektedir. 

Bu faktörler ışığında, söz konusu taşınmaz için piyasa değerine uygun bir kira bedelinin belirlenmesi gerekmektedir. Piyasa değerinin tespiti için, genellikle bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri incelenir ve bir ortalamaya varılır.

Bunun yanı sıra harca esas değer tespiti karşı vekâlet ücreti yönünden de önem teşkil etmektedir. Zira Avukatlık Asgari ücret tarifesinin 9. Maddesi kira tespit davalarında hükmedilecek karşı vekalet ücretini düzenlemektedir. Buna göre; 

Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.” 

Dolayısıyla, kira tespit davası açılırken kamu yararına uygun ve adil bir kira bedelinin tespiti için hassasiyetle bir ön çalışma yapılmalıdır. Unutulmamalıdır ki, doğru hesaplanmış bir harca esas değer, davanın sağlıklı bir şekilde ilerlemesini ve hukuki süreçlerin adil yürütülmesini sağlar.

Kira Tespit Davasında Emsal Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren için adil bir kira bedelinin belirlenmesi noktasında önemli bir yargı sürecidir. Emsal kira bedeli araştırması aşaması ise davanın en kritik bölümlerindendir. İşte bu aşamada izlenmesi gereken adımlar ve dikkat edilmesi gereken noktalar:

  • Çevresel Faktörler: Kiralanan yerin bulunduğu bölge, ulaşım olanakları ve çevredeki benzer özelliklere sahip diğer taşınmazların kira bedelleri göz önünde bulundurulur.
  • Benzer Özellikler: Metrekare, yapı yaşı, kullanım amacı gibi unsurların benzer olduğu diğer taşınmazlar emsal teşkil edebilir.
  • Piyasa Araştırması: Güncel piyasa koşulları ve emlak danışmanlarından alınan bilgiler, emsal kira bedelinin tespitinde yardımcı olacaktır.
  • Aboneliklerde bulunan sözleşmeler: Elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerde kira kontratı sunmak zorunludur. Mahkemece bu sözleşme örnekleri istenerek kira tespitinde yardımcı olabilir. 
  • Mahkeme Kararları: Önceki mahkeme kararları ve bilirkişi raporları, emsal kira bedelinin belirlenmesinde referans olarak kullanılabilir.

Kira tespit davasında emsal kira bedelinin belirlenmesi, hakkaniyet prensibine uygun bir şekilde gerçekleştirilmelidir. Böylelikle, ne kiracı ne de kiraya veren mağdur edilmez ve adil bir kira bedeli üzerinde anlaşılır. Yargıtay kararları ve dosya kapsamında alınan bilirkişi raporları bu süreçte yol gösterici olup, kira tespit davası sonuçlarının hukuki mevzuata uygunluğunu sağlamada etkili bir rol oynar.

Geçmiş Kira Dönemlerine İlişkin Kira Bedelinin Tespit Davası Açılabilir Mi?

Birçok kiracı ve kiraya veren tarafından merak edilen konulardan biri de geçmiş kira dönemlerine ilişkin kira tespit davası açılıp açılamayacağıdır. Aslında bu konuda yargısal kararlar ve yasal düzenlemeler ışığında bazı esaslar bulunmaktadır.

Kira tespit davası, kiracı ve kiralayan arasında uyuşmazlık yaşandığı durumlarda kira bedelinin adil bir şekilde tespiti amacıyla açılır. Ancak geçmiş dönemlere yönelik kira bedelinin tespiti mümkün değildir. Bu durumda davanın açılabilmesi için bazı şartlar göz önünde bulundurulur:

  • İhtilaflı dönemin halen devam ediyor olması,
  • Kira sözleşmesinin hükümlerinin belirsizliği veya taraflar arasındaki anlaşmazlık,
  • Resmi makamlarca belirlenen ve kesinleşen bir kira bedelinin olmaması gibi durumlar söz konusu olmalıdır.

Özetle, geçmiş kira dönemlerine ilişkin kira tespit davası açma imkânı bulunmamakta ve mevcut hukuki uygulamalara göre hareket edilmesi gerekmektedir. Kiracı ve kiraya verenin, yaşanabilecek ihtilafları önlemek adına kira sözleşmelerini net ve anlaşılır bir şekilde hazırlamaları, tüm süreç boyunca belgelerini eksiksiz tutmaları büyük önem arz eder.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davası ile ilgili bir hukuki süreci başlatmayı düşünen kiracılar ve ev sahipleri için önemli bir soru da hangi mahkemenin bu davaya bakacağıdır. Bu konuda Türk hukuk sistemi, görevli ve yetkili mahkeme konusunda net kurallar içermektedir.

Sulh Hukuk Mahkemeleri: Kira tespit davaları Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından görülmektedir. Bu sebeple kira tespit davası açmak isteyen kiracı veya kiraya veren dava hazırlamış olduğu dava dilekçesini Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunacaktır. 

Aynı zamanda, davanın açılacağı yer konusunda “yetki” kuralı da göz önünde bulundurulmalıdır. Kural olarak kira tespit davası, davalının ikametgâhının bulunduğu yer veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Ancak, kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir

Özetle, kira tespit davasının hangi mahkemede açılacağı ve hangi mahkemenin yetkili olduğu davanın açılmasında büyük önem arz etmektedir. Zira görevsiz veya yetkisiz mahkemede açılan kira tespit davası, yargılama sürecini uzatacak ve davacının her geçen gün mağduriyetine sebep olacaktır. Bu sebeple kira tespit davası açılırken, hukuki süreçler konusunda deneyimli bir avukattan yardım almak, sürecin en doğru şekilde yönetilmesini sağlar. Bu sayede, adaletli ve hızlı bir çözüme ulaşmak mümkün olacaktır.

Kira Tespit Davasının Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirilmesi

Kira tespit davası, hem kiracılar hem de mülk sahipleri için oldukça önemli bir dava türüdür. Bu davalar, Yargıtay kararlarına dayanarak şekillendirilen hukuki prensiplere göre çözümlenmektedir. Yargıtay kararları, kira tespit davalarında yol gösterici niteliğindedir ve bu kararlar sayesinde benzer dava konularında bir önsezi geliştirebiliriz.

Özellikle kira tespit davası süreçlerinde;

  • Dava açma süreleri,
  • Zam oranları,
  • Emsal kira bedellerinin belirlenmesi gibi konular,

Yargıtay’ın istikrarlı tutumu sayesinde daha net bir çerçeveye oturtulmuştur. Kira tespit davası uygulamalarında Yargıtay, genellikle piyasa koşulları ve adalet ilkesini gözeterek karar verir. Bu kararlarda,

  • Davanın hangi hallerde açılabileceği,
  • Kiraya uygulanabilecek artış oranın ne olması gerektiği,
  • Tarafların delillerinin nasıl değerlendirileceği gibi unsurlar dikkate alınır.

-Kira tespit davası hakkında birkaç örnek Yargıtay kararına bakmak gerekirse;

  • Yargıtay  3. Hukuk Dairesi 2011/20854 E. ,2012/3337 K. Sayılı kararı:

“Yer teslimi hukuki veya fiili bir engel nedeni ile imkansız hale geldiği takdirde, kiracı dilerse engelin ortadan kalkmasını bekler, dilerse akdin feshedilmesini ister.” Hususu düzenlenmiştir. Mahkeme ise, kiracının sözleşmeden doğan hakkının 16.maddede yazılı bulunanlar olduğu, bu nedenle de kira tespit davası açamayacağı gerekçesi ile davayı reddetmiştir. Taraflar arasında geçerli bulunan kira sözleşmesinin 16.madde hükmü, davacı kiracının kira tespit davası açması hakkını ortadan kaldırmaz. Borçlar kanununun yukarıda bildirilen 250.maddesi hükmü gereğince, kiraladığı taşınmazın kullanamadığı bölümleri için, kira bedelinin indirilmesini talep edebilir. Öyle ise mahkemece, yukarıdaki ilkeler esas alınarak davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.

  • Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2011/16845 E. , 2012/1001 K. Sayılı kararı:

“Davacı, kira döneminden 15 gün önce kira artışını bildiren ihtarname göndermemiştir. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 7.maddesinde “yıllık kira artış oranı %….. olarak artırılacaktır” ibaresi olup artış oranı gösterilmemiştir. Taraflar sözleşmeyi imzalamak suretiyle matbu da olsa kira artış oranı gösterilmese de kira parasının artırılması ilkesini kabul etmişlerdir. Bu durumda yeni dönem kira parasının tespiti için kiracıya ayrıca bir ihtar yapılması gerekmez.

Taraflar arasındaki sözleşmede artış şartı bulunmaktadır. Böyle bir şart, 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Bu durumda, davanın açıldığı 21.10.2010 tarih itibariyle davacının kira tespitinin istediği kira dönemi için aylık kira parasının tespiti gerekir. Öyle ise mahkemece, davacı tarafından tespit istenilen dönem başlangıcına göre değerlendirme yapılarak oluşan şartlar dairesinde hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.”

  • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/11275 E. , 2013/12731 K. Sayılı kararı:

“Nitekim kira sözleşmesinin beş yıllık olan süresinin bitimi sonucunda
davacı tarafından açılan kira tespit davası ile 01.01.2009 dan itibaren geçerli olan kira bedeli tespit edilmiştir. Sözleşme hükümlerine göre kira bedelinin artırımının belirli ve muayyen olmadığı, davacı tarafından da yeni döneme ilişkin kira tespit davası da açılmadığına göre ortada kira tespit ilamı varmışçasına endeks uygulanmak suretiyle artırım oranı bulunup 2011 yılı kira parasının belirlenmesi ve bulunan bu miktara göre kira alacağına hükmedilmesi doğru değildir.”

  • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/4713 E.  , 2015/5913 K. Sayılı kararı:

Davacı alacaklının kira tespit davası açmak üzere davalı borçluya gönderdiği ihtarnamede halen ödenmekte olan aylık kira parasının 1.250.-TL olduğunu belirtmesi kira parasının 1.250.-TL olduğunu kabul ettiği anlamına gelmez. Kira sözleşmesindeki artırım oranına uygun ödeme yapmayan davalı borçlu temerrüde düştüğünden kiralananın tahliyesi ile artırım oranı dahilinde ödenmeyen kira alacağı üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi isabetsiz olmuştur.
Karar bu nedenle bozulmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kira bedelinin belirlenmesi konusunda taraflar arasında anlaşmazlık yaşandığı durumlarda açılan ve mahkemeler tarafından çözümlenen davalardır. Kiracı ya da kiraya veren, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığını düşünüyorsa kira tespit davası açabilir. Mahkeme, bölgedeki emsal kira bedellerini, taşınmazın özelliklerini ve piyasa koşullarını göz önünde bulundurarak adil bir kira bedeli tespiti yapar.

Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir?

Kira tespit davası açabilmek için bazı şartlar bulunmaktadır. Öncelikle dava, kira sözleşmesinin devam ettiği bir dönemde açılmalıdır. Kiracının veya mal sahibinin var olan kira bedelinin piyasa şartlarına göre ya yüksek ya da düşük olduğunu iddia etmesi ve bu iddiasını destekleyecek gerekçeler veya deliller sunması gerekmektedir. Ayrıca, kira artış oranlarının belirlendiği kanuni sınırlar içinde bir talepte bulunulması ve tarafların anlaşmaya varamadığı durumlar için kira tespit davası açılması gerekmektedir. 

Kira Tespitinde Mahkeme Hangi Kriterleri Göz Önünde Bulundurur?

Kira tespit davasında mahkeme, kira bedelinin belirlenmesinde bir dizi kriteri değerlendirir. Bunlar arasında taşınmazın yer aldığı konum, büyüklük, yaşı, taşınmazın türü, kullanım amacı, benzer özelliklere sahip diğer taşınmazların piyasadaki kira değerleri gibi emsal kira bedelleri sayılabilir. Ayrıca taşınmazın iç ve dış özelliklerinin yanı sıra çevresel faktörler, ulaşım olanakları ve bölgesel gelişmeler de mahkeme tarafından dikkate alınan kriterler arasındadır.

Yargıtay’ın Kira Tespit Davalarındaki Rolü ve Kararları Nasıl Etkili Olur?

Yargıtay, kira tespit davalarında yerel mahkemelerin verdiği kararları temyiz yoluyla inceleyen en yüksek mercidir. Yargıtay tarafından alınan kararlar emsal teşkil edebilir ve benzer davalarda referans noktası olarak kullanılabilir. Eğer Yargıtay, yerel mahkemenin kararını onarsa bu, kararın kesinleştiği anlamına gelir. Ancak Yargıtay kararı bozarsa, dava yeniden yerel mahkemede görülür ve Yargıtay’ın kararında belirttiği hukuki noktalar gözetilerek yeni bir karar verilir. Bu nedenle, Yargıtay’ın kira tespit davaları ile ilgili karar ve içtihatları, bu alandaki hukuki uygulamalara yön verebilmekte ve emsal teşkil etmektedir. 

Yorum yapın

Open chat
Merhaba 👋
Size yardımcı olabilir miyiz?
Hemen Ara